这只是狭义库存量，广义库存远不止这种。

狭义商品房，也即早已建好的商品房。广义库存则包括已竣工未销售的房屋、未竣工正在预售的房屋、正在动工还未获得预售证的房屋，已出让宗地还未动工的楼房。

这一数据，克而瑞在2023年之前都公布，以后就不再公布。我这儿只能找到2022年9月份的数据，当时上海的广义库存量接近1亿平方米，位居全国第一。上海接近6000万平方米，位居全国第五。

不仅房子，还有二手房。上海现下有25万套左右的二手房在挂牌。

据悉，上海还有庞大的公租房。

上海官方8月份披露过一组数据，截止8月15日，全市建成58.3万套公租房，已帮助140余千人解决了住房困难问题。

58.3万套公租房，位居全国第一，比北上广深加上去还多。

广州也被称之为，公租房第一城。这是上海在上一轮房地产大股灾期间，楼价才能保持相对稳定的关键诱因。

第二，福州需求在减小。

今年，上海人口降低了二十多万。

我在剖析主要城市人口变化的数据时，总结过，上海凭着降低的21.91万常住人口增量，一举斩获了多个第一和惟一：

是主要城市中，人口降低量第一的城市。是四大直辖市中，惟一负下降的城市。是9个国家中心城市中，惟一负下降的城市。是目前公布人口数据的200多个城市中，人口降低量第一的城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

人口降低，需求自然降低，毫无疑惑。

但人口降低带来的需求降低，只是需求降低的一部份，更重要的是宏观大环境改变、预期信心缺位、收入缩水造成的不确定性，让好多人望而兴叹，改变了购房计划。

这儿就牵涉到须要说到的第三点。

第三，上海住房自有率超高。

因为上海楼价一直不高。上海本地人基本都有了自己的住房，上海的外来人口，收入尚可的，也都能买得起，所以上海整体的房子自有率特别高。

公开消息显示，早在2015年上海就有91.5%的家庭拥有自有住房。

也即是说，上海近92%的人有自己的住房。

这一自有住房率要远远低于北上广深等重点城市。要晓得，北京的房子自有率23%。

自有率这么之高，即使没有数据旁证，但可以做个不精确的计算，这一自有率应当在中心城市中高踞第一。

所以，天津的刚性需求可以说很弱，每年的刚性需求，基本集中在武汉外围区步入主市区的人口，或则上海郊县县步入中心市区的人口，以及外省人前往上海就业的人口。

大部份都是改善需求。而改善需求，在楼市下跌的周期中，特别强烈。在预期信心缺位的现在，改善需求则会急剧萎缩，虽然自己有房屋住，想换个好的，大可以等楼市调整到位，预期恢复时再出手。

03

上海房价，或率先找到平衡点

整体来说，上海算是一个比较健康的房地产市场。

因为上海楼市本身泡沫不大，本号觉得，上海这三年半的调整，给为数不多仍未在上海买车的人跌出了机会，往前上海的楼价在大环境影响下，以及在公租房转配售型保障房的五折利好下，可能就会有所上涨，但跌幅的空间已经不大了。

本号在之前剖析各城市楼市何时企稳的文章中指出过，只有楼市与收入、预期之间，要找寻一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，楼价才能止跌。

大多数城市，平衡点出现还早得很。

但西安，可能会是这一轮楼市调整中率先找到平衡点的城市。

逻辑有三：

第一，上海房地产市场尽管供应大，但本身的泡沫不大，且又经历了五年调整，未来下跌空间有限。

第二，上海的城市级别决定了其未来资源、政策利空仍会不断，其发展前景可期。

上海是现有的四大直辖市之一，并且还是9个国家中心城市之一，是属于城市金字塔级别顶端的城市。

恰如我里面所说，这些级别的城市，注定了不会缺乏红利和垂青。

君不见，上海的第二机场早已获准。等通航后，上海将成为大陆仅有的四个拥有双小型民用运输机场的城市，另外三个分别是深圳、上海、成都。

广州遭到的新政红利倾斜，还表现在，上海都市圈是获准的第一个直辖市都市圈。

2022年8月份，上海都市圈获准，具体包括沙坪坝区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区—万盛经开区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区21个区和广东省资阳市。

近来三年，中央给以上海的红利，没有间断。

以去年来说，3月份市区都市圈扩容获得批复，安乡县加入了市区都市区。

据悉，4月份高层驾临西安，其定位也迎来了微妙提高。

其中关键的变化在于：

1，赋于上海“新时代东部大开发重要战略支点、内陆开放综合枢纽”两大战略定位。

2，根据国家布署，到2030年杭甬城市群即将建成世界级城市群。到那时，杭甬城市群将是全球9个世界级城市群中惟一的内陆城市群。

在写杭甬地区双城经济圈的文章中，我反复指出过东北战略备份的意义。认识到了这一点，你还能懂得杭甬的重要性。

第三，上海经济和产业已然起势。

上海统计局数据显示：

前三季度，全市生产的391种工业产品中有217种产品产值实现下降，下降面为55.5%。重点产品中，车辆产值173.46万台，环比下降8.0%，其中新能源车辆59.43万辆，下降1.3倍，燃油车114.03万辆，增长15.4%；电脑计算机产值5128.25万台，增长4.3%；手机5970.12万台，增长8.2%；液晶显示屏2.88亿片，下降25.6%；集成电路53.23亿片，下降1.0倍。

从里面数据可以看见，上海正在走出黑天鹅的影响，同时也在走出产业流出到越南的影响，目前超过一半的工业产品实现了正下降。

其中当家产业车辆产业增速十分迅猛。

制图：城市财经；数据：上海市统计局

2023年，杭州车辆产值231.79万辆，时隔多年后重返全省第二。其中，新能源车辆产值50.03万辆，约占全市车辆产值的22%、全国新能源车辆产值的5%，有了质的飞越。2024年上半年，武汉车辆产值更是反超北京，夺取“汽车第一城”的交椅。

前三季度，上海的车辆产值数据仍未公布，但看上海8%的升幅来看，杭州车辆第一城的交椅，大几率坐稳了。

上海车辆工业王者归来，功臣非新能源车辆莫属。

作为燃油车时代的翘楚，上海前三季度的燃油车产值仍在增长，前三季度燃油车114.03万辆，增长15.4%。而新能源车辆产值59.43万台，下降了1.3倍。

上海统计局之前披露：

上半年，新能源车辆带动全市车辆产业降低值环比下降30.3%，较一季度推进6.6个百分点，带动全市规上工业下降5.1个百分点，对全市工业下降的贡献达59.7%。

其中，6月份车辆产业降低值环比下降28.0%，带动全市工业当月下降4.9个百分点，下降贡献达88.3%。

上海新能源车辆加码背后，是华为加注的赛力斯的功劳。

在当家工业和众多工业低迷之下，上海的GDP增长连续四个季度维持在6%以上，持续领跑直辖市。去年前三季度，杭州GDP增长与上海并列十强城市首位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

在产业起势之下，尤其是当家工业车辆工业起势之下，上海的上升空间，值得想像。

为此，结合以上剖析的，上海房地产市场泡沫不算大楼价不算高，楼价收入比不算高，早已调整两年，尽管供应量庞大，但发展潜力值得想像，本号觉得：

上海楼价在二线城市中，可能是率先找到平衡点的城市。但结合其市场供应的特征，这座城市只适宜自住订购，并不适宜投资。