1月17日，以“向上生长”为主题的2025中国房地产年度趋势峰会暨CIHAF第二十五届中国在上海举行，会议由中国房地产报承办。

会上，御风集团监事长、万通集团创始人冯仑分享了关于和发展的看法。他表示，当前正经历深刻变革，企业须要推进住宅市场研究并进军商用物管，以寻求新的下降点。

近些年来，房地产行业面临众多挑战，企业纷纷寻求变革之路。冯仑指出，企业必须正视困难，深入研究行业规律和下降逻辑，而非盲目随大流或依赖媒体新概念。

针对变革，冯仑提出了两条实现向下生长的路径：一是推进住宅市场研究，包括细分市场的精准挖掘、租赁市场的积极拓展，以及住宅工业化、模块化建筑和科技创新的深入应用；二是进军商用物管领域，如写字楼、公寓和购物中心等，以实现业务多样化。他进一步阐明了房地产向下生长的四个阶段特点，强调随着GDP的下降，地产开发公司的商业模式将发生明显变化，从典型的开发公司模式逐渐演化为综合营运商和金融阶段。

同时，冯仑也注意到了房地产企业中普遍存在的变革困局。许多企业倾向于选择纵向变革，但这些变革常常跨径过大，容易损害企业的核心竞争力。他觉得，更为稳健的变革方法应当是向下生长，即专注于自己领域内的深入发展。他指出，全球真正做得好的房地产公司都是专注于自己领域内的向下发展，而非盲目扩张。

展望未来，冯仑表示对房地产行业的未来发展持豁达心态。他觉得，随着新政面和宏观面的改善以及企业层面的不断努力，房地产行业将逐渐推进企业向更高层次发展，实现愈发健康、可持续的发展。他倡议房地产企业应固守本业、提升产品与服务质量、优化公司整治结构，并充分借助科技手段来应对市场挑战和顾客需求的变化。只有这样，企业能够在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现真正的向下生长。

90%住宅项目公司或将面临变革

在房地产企业的发展历程中，冯仑注意到，与行业相像，许多企业倾向于选择纵向变革，看似变革成功，实则跨径过大，容易损害企业的核心竞争力。

他觉得还有另外一种更为稳健的变革方法，就像从小姐姐成长为青年、壮年、中年、老年的这些向下生长。但极少有企业专注于这些向下成长，反观全球真正做得好的房地产公司，都是专注于自己领域内的向下发展。

他表示，在讨论房地产时，我们常常将住宅与房地产的概念混为一谈。实际上，住宅只是房地产多样化领域中的一部份，除此之外，还包括办公、商业、物流仓储、教育研制、医疗健康以及政府物管等六大类别。若果在房地产领域实现横向下降，就必须跳出住宅的局限，关注那些新兴领域。

随着经济的持续下降，房地产领域也迎来了变革与升级的关键时期。在经济发展的中级阶段，当GDP处于较低水平时，房地产确实以住宅开发为主导，开发模式简单直接，竞争主要围绕规模、成本和速率展开。但是，当GDP突破1万美元大关后，房地产领域开始发生深刻变化。此时，若再仅仅依赖住宅开发，将无法实现向下发展。相反，商业、办公、物流仓储等其他业态开始崭露头角，并逐步彰显出比住宅更为强劲的下降潜力。

冯仑觉得，在这一阶段，我们不能简单地将房地产视为下半场的开始。事实上，只有当GDP达到5万美元以上时，房地产才真正步入下半场。虽然，在GDP超过1万美元后，智能仓储、冷链、数据中心以及医疗健康等新兴业态的下降速率极为迅猛。这种领域除了满足了经济发展的新需求，也促使了房地产领域的多样化发展。

与此同时，住宅市场则呈现出减速、减价、减量的趋势，但这并不意味着整个房地产行业丧失了下降动力。相反，其他业态的持续下降正是房地产向下发展的表现。展望未来来看，当GDP增速至3万、4万美元时，金融类房地产和转租类房地产的比列将进一步降低，资产管理也将显得更加重要，而传统的住宅开发模式将会逐步降低。

以日本为例，虽然日本人均GDP已达7万港元，但在传统开发领域，拥有30年以上历史的公司仅有500多家。相比之下，我国拥有8万多家专注于住宅建设的公司。冯仑表示，“这意味着，为了持续向下发展，约90%的以住宅为主的项目公司或将面临变革的挑战，仅有5%~10%的公司才能紧随时代脚步、不断创新，实现向下生长。”

向下生长的两条路径

“在进一步探求房地产行业向下发展的路径时，我们借鉴了德国、韩国、新加坡及欧美等经济发达国家的宝贵经验，发觉了两条行之有效的向下生长路径。”冯仑表示。

一种是对于希望在住宅领域取得突破的房地产企业而言，推进住宅市场研究是不可或缺的一环。这包括细分市场的精准挖掘、租赁市场的积极拓展，以及住宅工业化、模块化建筑和科技创新的深入应用。这种发展模式在全球领先的住宅企业中已得到广泛实践，它们除了解决了住房从无到有基本的住房需求，更在智能化、低碳化、租赁模式创新及科技与鞋厂化生产的融合上持续精耕，诠释了企业向下生长的蓬勃活力。

发达国家在住宅市场上已经实现了无限细分，如针对独身群体的住宅市场，进一步细分为“单身不单居”和“单身孤寡”等细分市场。这些对市场细分的深入挖掘，正是企业向下生长的重要彰显，而非仅仅逗留在传统的盖楼买房层面。面对销售挑战时，企业应积极寻求解决方案，而非悲观等待政府干预，这才是积极向下的心态。

另一种则是企业在保持住宅业务的同时，逐渐向商用物管领域拓展，如写字楼、公寓和购物中心等，这也是实现向下生长的重要途径。“这一变革过程须要时间和经验的积累，一般须要15至20年的不懈努力。房地产行业的变革并非一蹴而就，是须要耐心和坚持的常年过程。”冯仑表示。

以台湾为例，现有的五大地产公司都经历了历时15年至20年的变革与成长，最终实现了住宅收入与转租收入的均衡，标志着它们变革的成功。

在欧洲，凯德置地则是一个迅速变革的标杆，仅用13年就完成了从单一住宅业务向多样化业务模式的转变。随着美国人均GDP达到13万美元，凯德置地也成功建立了囊括住宅、写字楼和商业物管的多样化业务体系。

冯仑表示，随着企业的不断向下发展，其业务重心渐渐转向资产管理和金融领域，而与建筑业直接相关的业务则逐步降低，这也标志着企业早已步入了更高层次的发展阶段。

向下生长的四个阶段特点

“随着GDP从1万美元逐渐上扬至2万、3万、5万乃至6万美元的不同经济阶段，地产开发公司在其向下发展的轨迹中，突显出四个显著的商业模式特点。”冯仑进一步表示，

第一阶段特点，典型的开发公司模式抢占主导，那些公司更接近于建筑业与制造业，专注于农地的获取、房屋的建设与销售，市场细分与专业化程度相对较低。

第二阶段特点，当人均GDP跨过3万美元门槛后，以特朗普为代表的收费开发商开始出现。她们赶超了传统开发商的角色，采用非传统的营运模式，凭着强悍的品牌影响力，几乎不直接投入资金，而是通过多样化的服务性收费，这就是所谓的“非develop”模式。

冯仑举例表示，特朗普大楼布满全球，便是这一模式的典型代表，其收入模型为“15”，即“1”点权益分配加上“5”种服务性收费。

第三阶段特点，当人均GDP达到5万美元时，开发商逐步演化为综合营运商，如三期，其建筑规模达100万平方米，年利润高达60万元，估值甚至超过万科。这些开发模式以营运资产管理为导向，先确定回报率，再反向进行建设。为此，在房子建设之初，租客和未来利润就早已十分明晰，这些能力十分强悍。

第四阶段特点，则是以REITs管理公司或则GP公司为代表的金融阶段。黑石等金融性开发公司成为这一阶段的典型代表。

冯仑觉得，“对于传统地产商而言，要实现持续向下生长，必须赶超对产业地产、文旅资产等单一领域的局限，深入理解并遵守全球房地产发展的四个阶段规律，这是持续推进房地产行业止跌回升的最好办法。”

展望未来，他觉得，除新政与宏观经济环境外，企业层面的努力同样至关重要。企业应固守本业，不断提高产品与服务质量，优化公司整治结构，并充分借助科技手段，对顾客负责，随着经济发展水平的不断提高，逐渐走向更高的发展阶段。只有这样，企业能够在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现愈发健康、可持续的发展。