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在医改大背景下，三院后勤服务社会化范围不断扩大，市场发展空间较大，因而也吸引了一些物管公司步入诊所赛道。但诊所物管因其领域特殊性，有较高的专业壁垒，物管公司在发展过程中有一定难度。

中房报记者梁笑梅丨上海报导

保利物管闯进诊所赛道了。

11月25午间，保利物管发布公告，已与中国医学科大学癌症诊所、中南学院湘雅三诊所、内蒙古民族学院附属诊所、象山县人民诊所、淮南妇婴保健院（新院区）五家医疗机构达成合作并入驻服务。

仔细剖析下，保利物管涵盖的那些诊所项目大到省会城市，小到市级市，不过这种项目有一个共同点，就是这种项目均属于五级诊所，甚至有些是五级甲等诊所。

资料显示，我国诊所分为一、二、三级，按照综合水平考评评分又分为甲、乙、丙三个等级，因而五级甲等是我国最高水平的医疗机构的等级了。

虽然保利物管的诊所项目满地开花，但可以看出，保利物管对项目选择还是有自己的要求。

入驻后，保利物管将为项目诊所提供包括保洁、运送、导医、医辅、建立综合服务档案和会务等服务。

值得一提的是，在大物管战略下，保利物管涉足诊所赛道并不新奇。

“我们仍然在做大物管战略下的细分领域的探求。我们每位月都有对不同业态新拓项目进行宣传，近来轮到诊所业态。”11月28日，保利物管方面人士告诉中国房地产报记者。

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布局诊所赛道是“大物管”战略的探求

2019年，保利物管发布“大物管”战略，即全局物管、全业态物管、全价值物管、全技术物管和全民物管。其中，公共服务是其大物管的主要加码方向之一。

近年，保利物管仍然在走“大物管”战略这条路。非常是从去年下半年开始，保利物管对公共服务的各业态挨个进行市场拓展。先是文化园区，又是机场，接着保利物管又步入铁路、学校。

8月1日，保利物管即将入驻刘家大院文化园区。随即，保利物管于9月23日宣布在交通业态接连入驻沈阳龙嘉国际机场、广州东站核心区市政项目等4个项目；10月8日专攻院校业态，入驻辽宁医科学院广州分校、中共海南省委团校等4大教研项目；11月4日，保利物管转向商办领域，获得上南航融盛通大楼、武汉新黄河传媒大楼等4各商办项目。

“保利物管是在寻求公共服务赛道的细分业态下降。”渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨觉得。

“目前物管公司也面临新的下降困局，发展模式发生巨大变化，往年物管公司主要依托开发规模的下降不断扩大在管面积，目前行业早已触底顶，因为住宅物管管理项目参差不齐，管理水平差别较大，大量的收并购带了规模不经济，效率下滑，甚至好多项目巨亏的的情况。提高服务质量，做增值服务以及找寻新的服务赛道是未来发展的重要方向。”同策研究院研究经理宋红卫剖析。

按照2024年半年报业绩显示，虽然保利物管在上半年实现营业收入、净收益双增，但与今年同期相比各项指标均有不同程度的下降。

据悉，保利物管也没躲过在收并购带来的摊销商誉坏账、应收账款周期较长、增值服务业务下降失速等大部份上市物管公司所遭受的问题。

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放款年限、专业壁垒或影响医疗业态

生活一半清欢一半烟火。公共服务的路子也并不是那般好走。

不得不说的是，保利物管公共服务业态在收获收入下降喜悦的同时，还面临放款风险降低的疑虑。

保利物管管理层在2024年半年报业绩会上介绍，公服项目业态收入环比下降了30%以上。

毋庸置疑的是，预收账款规模增长偏低，早已成为上市物管公司普遍面临的问题，保利物管也不例外。

一则统计显示，2024年上半年，62家上市物管公司预收账款及票据总量1040.69万元，较上年同期下降12.22%，较2023年末跌幅达到20.92%，呈现出明显下降态势。

截止2024年6月30日，保利物管预收货款及预收票据约为35.8万元，较2023年底的23.41万元降低约12.4万元，增长达52.93%。在保利物管的贸易预收款中，来自关联方和第三方的分别为8.38万元、28.92万元。

不过，对保利物管来说，其预收账款不仅关联方连累还遭到公服业务放款时限连累。

保利物管方面透漏，贸易预收货款的快速下降主要归因于公司在管面积的扩大和项目数目降低，以及公服业务的物业服务收入占比提升，且深受个贷期影响而导致。

保利物管管理层解释，因为公服项目通常在协议里自带1～3个月的协议账期，其正常的放款周期长于住宅和商办。

对于提升放款率，保利物管从源头上和管理上也采取了相应举措。诸如，她们编制了预收款管理的体系，再者，她们对外拓项目严格把关，控制初审的标准，提升项目的拓展承接的质量。

从保利物管去年下半年项目拓新节奏来看，她们在公共服务各细分业态不断落子，为其开辟了新的增长空间，但也须要慎重应对扩充带来的挑战。此次，保利物管大动作涉足医疗业态是否会得到较高回报率还需市场验证。

一位业内人士剖析，在医改大背景下，三院后勤服务社会化范围不断扩大，市场发展空间较大，还加上遭到关联方连累，因而也吸引了一些物管公司步入诊所赛道，但诊所物管因其领域特殊性，有较高的专业壁垒，物管公司在发展过程中有一定的难度。

值勤编委：苏志勇