日前，杭州、上海、深圳土拍市场接连出现刷新纪录的宗地。业内觉得，目前农地交易最大的特征是立足于止跌回稳的态势，相关热门宗地的成交对于农地市场发展具有十分积极的作用，可迸发市场的预期和信心。

多地农地拍卖市场“破纪录”

12月2日，广州湾后海总部宗地刷新上海宅地成交单价新高。南山区粤海街道的T107-0107宗地是北京2024年下半年第四宗涉宅用地，坐落广州后海金融总部基地，建筑面积约26.3万平方米，起拍价高达126.5万元。经过295轮竞价，最终由华润和中海联合体以185.12万元竞得，成交楼面价70388元/㎡，折价率达46.3%。该宗地成交价刷新了上海涉宅宗地成交史上单价TOP1位置。

11月29日，上海农地市场成交2宗商品住宅用地，其中区“巨无霸”组团宗地以153.32亿成交。该组团宗地包括、、小红门三个宗地，起始价高达153万元，打破了上海每笔农地出让金纪录。这也是继去年6月朝阳区首次推出组团宗地以后，又一个以组团方式出现的“巨无霸”地块。

在11月28日的北京第七批次土拍中，新杨思宗地成为大热门，经历了202轮竞价，折价率达40.37%。该宗地由华润、越秀、中能建联合竞得，楼面单价7.44万/㎡，是推行“双高双竞”规则以来第一次触发终止价，并刷新了北京集中供地以来最高折价率纪录。

据悉，11月6日，上海高新区天府五街以南的大源蓝筹股58.9亩宗地以26300元/㎡的楼面价被远达摘得，折价率达46%，刷新高新区成交纪录。10月22日，北京一宗坐落江湾尚城核心蓝筹股的宅地拍卖，历经77轮角力，成交金额34.2万元，折价率28.5%，成交楼面价50717元/㎡，刷新上海新总价纪录。

为什么农地出让频现高折价

这种热门宗地引起广泛关注。业内觉得，近日北京、杭州、成都等地的农地出让情况相像，即优质宗地出让叠加优质民企步入，催生高价宗地。

广州房地产研究院副教授严跃进觉得，年末各地频频出现积极拍地现象，且较多属于高价宗地现象，这也说明年末各地供地质量较优，客观上推动了民企积极拿地，同时也为各地年末农地出让金收入降低带来较好机会。市场趋势十分清晰，目前各地农地投资呈现集中在核心城市、核心市区和核心民企，这也有助于更好预判2025年的开发投资、新开工和房子供应等情况。这种宗地的开发，既是各地复合型地产开发的重要彰显，也有助于高档物管的推进供应。

广州省住房新政研究中心首席研究员李宇嘉表示，农地交易之所以频频创新高，一方面，是年度农地出让金完成比列较低，甚至都未完成一半，须要在年末冲刺；另一方面，拿地的企业都是去年销售业绩排行靠前的国企、国企，她们基本都完成了去年的销售任务，急切须要补库存以为今年考虑。

李宇嘉强调，从企业的经营逻辑来看，去年以来，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度显著提高。民企聚焦重点城市、重点区域、打造高折价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩，这形成了示范效应。从房价调控的逻辑来看，去年以来，地方政府有效落实存量新政，加力推进增量新政落地起效。为了保持12月份的热度，从而实现四季度逆转，在止跌回稳上迈向一大步，须要热门宗地来剌激市场的预期和信心。

热门宗地成交释放出什么讯号

业内觉得，目前农地交易最大的特征是立足于房地产市场止跌回稳的态势，相关热门宗地的成交对于农地市场发展具有十分积极的作用。

手指研究院农地市场研究经理张凯觉得，朝阳区的组合宗地分属不同蓝筹股，可差别化塑造产品定位，十八里店和小红门宗地有助于承接东二环核心商圈的职住群体刚性和改善性买房需求，而公主坟宗地将更好地满足周边产业人群的改善住房需求。

严跃进表示，上海房地产市场处于回稳的良好态势，且民企当前销售状况不错，这都降低了这种民企拿地积极性。而对于销售市场和高档物管的看好，也会鼓励民企积极拿地和进行项目开发，也为今年高品质住宅和复合型项目的构建创造了较好的基础。

李宇嘉觉得，上海宗地与上海宗地一致，均要构建高品质的改善型折价项目。同时，取消普通住房和非普通住房标准，意味着将构建权、定价权都给到开发商。考虑到过去各类限制下，真正的优质项目比较少，市场需求较大，大宗地能塑造真正的改善型高档社区，提升社区的服务能力。综合算出来，收益率特别高。

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