7月3日，碧桂园发布公告显示，6月实现权益协议销售金额约345.2万元，同比下降20.21%，连续两个月实现同比增速。

2022年1-6月碧桂园实现权益协议销售金额约1851万元，累计实现权益协议销售建筑面积约2348万平方米。

依据克而瑞最新公布的“2022年1-6月中国房地产企业销售业绩排名榜”，碧桂园权益金额1847.5万元、全口径金额2469.9万元均居于行业第一位，且连续多年蝉联首位。

榜单显示，明年上半年百强民企的销售业绩金额均有50%的下降，但其中TOP10门槛值下降幅度最小，尤其第一阵营（1000-3000亿）民企发展尤为稳定，碧桂园、保利、万科等仍保持相对快速的发展，全口径销售额遥遥领先，突破两千亿大关。

仔细剖析这份半年成绩单中的“稳定因子”，尤其是碧桂园这类龙头企业的行业位置、数据结构，会发觉成绩有迹可循、成功有机可鉴。

市场占有率急剧升至17%

碧桂园透漏了“行业讯号”

2022年上半年，受疫情和需求预期疲弱等诱因影响，药企销售呈现负下降，各阵营“缩编”。

在这些情况下，碧桂园除了保持销售业绩稳定，而且市场占有率越来越高，成为“逆势再下降”的典型。

若以全口径销售来看，手指院数据显示，2022年1-6月碧桂园的销售金额2469.9万元，除了名列行业第一，更与第二名拉开了近400万元的差别。

这一销售额，在TOP10民企的总销售额中占比达到16.98%，比2021年同期的市场占有率（9.4%），急剧提高了超7个百分点。

虽然对比2020年上半年12.12%的市场占有率水平，碧桂园在2022年也实现了近5个百分点的下降，这说明碧桂园除了回到了“深度调控前”的状态，还实现了进一步发展。

这对于行业迈向，是一个很重要的讯号——政策修身的确定性在提高，有利于稳定市场预期，市场将逐渐回稳。

民企应继续抓住销售放款、优化债权结构，确保现金流和经营安全，寻求高质量发展。

掌握城市和产品

抓住市场结构性机会

碧桂园才能保持销售稳定，最显著的两个要点是掌握了行业调整中的“结构性新机会”，例如产品结构的改变、城市发展模式的变化。

手指院数据显示，2022年上半年民企140-200平改善型和200平以上大跃层销售额占比分别为21.9%、11.5%，环比下降2-3.9个百分点。改善型与大跃层需求下降显著，提早布局、积极应对的民企会取得更好的市场疗效。

例如碧桂园在2020年初就推出了“四大新产品系”，主要针对不同年纪段的升级需求做品质提高，尤其是三代同堂家庭需求、老年人年青人混和需求、城市核心再升级需求等，碧桂园据此做了跃层、精装、立面、社区、景观、智能化等各方面的提高，而销售数据无疑是对市场认可最好的反映。

再就城市发展来看，伴随中央文件首次明确定调“县城城镇化”，城镇化3.0阶段，围绕小型都市圈精耕至小城区，给企业提供了新的机遇。

碧桂园是最典型的案例。其围绕五大都市圈、坚持一到五线城市布局，截止2021年末，碧桂园3216个项目已遍及大陆299个地级行政区划1425个县/镇区，而当初集团5580万元的权益销售总量中，75%来自五大都市圈，68%来自三四线城市。

碧桂园在2021年获取的333幅农地（对应总额约4200亿），85%的土储聚焦五大都市圈，但是权益比提升至85%以上。也就是说，起码未来五年，碧桂园的主要阵地就在这五大都市圈，主要业绩就来始于对都市圈“县城城镇化”的精耕。

疗效在2022年上半年得到再一次印证。手指院数据显示，明年1-6月碧桂园实现2469.9万元的全口径销售额，三四线城市销量就抢占了“半壁江山”，二三线城市和一线城市分别贡献率了额外40%和10%的销售量。

放款率保持95%高水平

做足含金量赢取市场认可

2022上半年，房地产行业深度调整，各地房地产相关修身新政密集颁布，在目前有限的市场空间中，碧桂园保持经营稳健，不可忽略的另一个诱因在于“做足含金量”。

据统计，在去年1-6月的销售经营中，已有统计的4个月里碧桂园销售放款率在95%的高水平，远低于百强民企的平均值。

充分保证销售放款，做足销售端的“造血功能”，极大优化了碧桂园的资金环境。这反过来又会给碧桂园融资降低胆气、增厚信誉背书。

这也是为何，碧桂园目前是行业内很少有的保持融资渠道通畅多元的优质民营民企之一。

据统计，去年5月碧桂园作为“试点企业”首批发行附送信用保护工具公司债约5万元规模；明年3月碧桂园先后与招商工行、农行山东支行签署150万元及400万元的战略合作合同。

同时，碧桂园也以真金白银保护投资者利益，多次主动回购转债、增持转债及公司股票，2021年12月30日-6月15日，碧桂园公告累计购回优先票据本息支出5570万港元，显示了强悍的资金实力。

鉴于其良好的市场表现，渣打、申万宏源等多家券商机构均看好碧桂园。截止7月初，共有29家境内外券商机构给与公司“买入”评级。渣打6月份将碧桂园评级升至“买入”，并表示“碧桂园是目前在清偿到期债权方面仍有良好记录的民营内房之一。”平安期货剖析称，上半年央央企及高信用国企表现更优，碧桂园全口径销售额领跑民企。下半年随着新政持续加码，预期稳定下房地产有望平缓复苏，地产蓝筹股有望迎来基本面兑现行情。