在西安房价重镇河东，走进一处交付近20年老新村的地下车库，你会惊讶于这儿就跟新建别墅项目的地库几乎一模一样，光线明亮，整洁干净，令市民们回去的体验感直接“拉满”。这个新村便是滨江奥城，万科物管上海区域牵头人孙鹏飞介绍说，接手该新村后立刻启动了“焕新改建”工程，通过对局部空间的渐进式“微更新”，不断提高市民的舒适度和幸福感，“居民满意让我们收获了最大的成就感”，孙鹏飞说。

老新村旧车库亟待更新改建

滨江奥城龙华苑坐落广州江宁区松花山东街69号，总建筑面积约11万平方米，最早是于2008年交付的，新村内有高层、小高层、商铺等多种业态，共计700余户，入住率高达99%。据了解，在龙华苑交付之初，是由顺驰地产旗下的顺驰物管提供物管服务，2009年时住户遴选了优雅物管为新一任的物管服务企业，2011年末又迎来邦盛物管，其在服务6年后因“公共设施损坏严重，物管无力修补”遭业委会解雇，最终于2017年5月迎来万科物管进场。

“过去的地下车库光线暗淡，有的灯还一闪一闪的，地面有车经过的时侯，甚至会灰尘飞扬”，居民老孙是这个新村的住户，在滨江奥城居住了十多年，他说刚搬来的时侯，新村里的环境还不错，设备设施保养得也还可以，可后来逐渐年久失修，物管服务也跟不上了，不仅地下车库以外，桥面上也坑泥泞洼的，电动单车实行的出入口也颇为危险亟待整修，像他这样上了年纪的中老年人根本不敢把电动车推下斜坡，其实，居住的体验感越来越差。

滨江奥城龙华苑车库微更新前后

微更新让“烂尾楼”重获新生

万科物管的工作人员告诉记者，这儿的车库原本是起砂地面，外墙昏黄，照明也较为缺位，在万科物管步入新村以后，经与业委会沟通后，决定首先进行一系列“微更新”改造。

哪些是微更新呢？“它与大规模城市更新的区别在于，微更新是通过对新村内的局部空间和设施进行小规模、渐进式的整修，以提高社区环境，合理借助资源。”孙鹏飞说，龙华苑的“微更新”选择从最难、最复杂，同时也是最能看见变化的地库改建做起，因此，物管进行了约14000平方米的地面固化整修，还使用节能镇流器代替过去的传统照明，通过持续2年时间的努力，再也不见狭小的灯光和泥泞的地面，取而代之的是通风良好、没有陈旧车库气味的新地库，村民们都很满意。

滨江奥城龙华苑坡道微更新前后

现在的车库早已成为整个物管团队引以为傲的整修工作，新村的满意度也较今年提升了近10%左右。除了是在地库，专门针对电动单车出入地库的防滑坡道改建，为楼道进行的出新改建，以及人行道出新、水系重改草皮等一系列微更新行动，都在同步进行着，种种措施让以前的“烂尾楼”重新焕发出无限活力，有市民表示“就连楼市也比过去下降了一截呢！”

滨江奥城龙华苑水景微更新前后

改建后楼价高出周边新村20%

数据统计显示，自2022年起，龙华苑的一系列微更新改建令楼价环比周边新村高出20%左右，车位价位从2022年的21亿元提升到2024年的26亿元，市民满意度也从2022年末的64%提高至2024年6月的80.9%，这一切在很大程度上要归功于物管服务企业的专业与用心。

“小区微更新除了提高了市民的幸福感，更是万科物管提高自身改建能力的一次技术革新”，孙鹏飞告诉记者，未来将以滨江奥城龙华苑为出发点，将整修技术带到北京的其他新村中，通过督查市民的需求，拟定集约化施工方案，让更多新村的人居环境越来越好。

微更新行动已覆盖北京近百个新村

据了解，万科物管微更新行动早已从上海江宁幅射到栖霞、浦口等已交付的近100个新村，这种新村的微更新改建均以社区公共空间的优化布局为主，同时万科物管也在持续推动与街道社区、业委会、业主的共建共治，构建温情、舒适的和谐社区。

据悉，万科物管还在上海管理的多个新村尝试数字化服务报告，并于2024年7月1日率先在中南锦苑新村落地。该数字服务报告可以将公共利润去向、每日清洁、绿化、安全巡检、设备设施保养等工作记录、客服服务记录等整个服务，通过线上平台进行留底、跟进，可供市民掌上随时查阅。

万科光明城市微更新前后

臻园美林墅微更新前后对比

恒山花园微更新前后

扬子日报/紫牛新闻记者马祚波