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文｜竺劲黄啸天

11月单月百强民企销售3864万元，环比增长9.8%；百强民企新增总额2436.9万元，环比上升75.4%，为2月以来首度转正；300城土拍平均折价率4.8%，创年内新高。重点城市房子成交环比上升26.1%，二手房上升29.0%，降幅均有扩大，一线城市持续领跑。11月财政厅长宣布加强财政逆周期调节力度，北上广深四大一线已全面取消普宅和非普宅标准。核心城市反弹态势延续，看好重点布局于高基态城市的绩优民企，同时推荐变革民企及优质商业地产标的。

百强民企11月销售额环比增长9.8%。11月单月百强民企全口径销售金额3864万元，环比增长9.8%。主流民企中共7家实现销售环比正下降，较上月降低21家，共7家实现同比正下降，较上月降低7家。

11月百强民企拿地环比上升75.4%，300城土拍供需跌幅走阔，折价率创年内新高。11月百强民企新增农地总额2436.9万元，环比上升75.4%，为2月以来首度转正。11月全省300城宅地总供应23320万平，环比增长25.8%，同比提高114.2%；总成交9932万平，环比增长15.6%，同比提高36.9%；土拍平均折价率4.8%，创年内新高。

重点城市11月房子二手房成交跌幅均有扩大，一线城市持续领跑。11月52个重点城市房子共成交1327.9万平，环比上升26.1%，继续保持下降态势；其中一线、二线、三四线成交量的环比变动分别为+47.5%、+18.8%、+22.8%；14个重点城市二手房本月成交841.9万平，环比上升29.0%；其中一线、二线、三四线成交量的环比变动分别为+62.3%、+22.2%、+8.0%。

财政加强逆周期调节力度，核心城市反弹态势延续。看好重点布局高基态城市的绩优民企，同时推荐变革民企及优质商业地产标的。本月财政部主任蓝佛安表示加强财政逆周期调节力度，未来三年将直接降低地方化债资源10万万元。地方层面，北上广深四大一线均已取消普宅及非普宅标准，上海安居集团发布收储征集公告。展望后市，核心城市反弹态势延续，我们看好重点布局于高基态城市的绩优民企及其关联物业公司。“并购六条”政策红利驱动，推荐变革类民企。扩内需新政频出，推荐优质商业类地产公司。

房地产行业的风险主要在于销售、结转不及预期及民企坏账超预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售低迷引致民企销售放款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能遭到影响，或造成项目冲销不及预期，影响房地产公司产值及收益表现；3、房企坏账存在超预期可能：市场销售压力激化，先前拿地项目时价与现价存在差别，致使民企存量总额坏账压力较大，致使民企业绩表现不及预期的风险。

竺劲：地产、周期及中小盘研究组主任，房地产和建筑行业首席剖析师，上海学院国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，13年期货从业经验。连续两年（2018-2020）入选最佳行业双子剖析师奖（房地产行业），获得2020年新财富最佳剖析师（房地产行业）入选奖，2020年机构投资者·财新资本市场剖析师成就奖（房地产行业）台湾区入选奖，2020年买方剖析师水晶球奖（房地产行业）第5名。

黄啸天：光大建投期货房地产&REITs行业剖析师，北京财经学院硕士。2018年加入光大建投，深入覆盖房地产开发、物业管理、REITs等领域。2020年最佳行业双子剖析师奖团队成员，2018、2020年买方剖析师水晶球奖团队成员，2018-2023年Wind金牌剖析师。

期货研究报告名称：《11月民企经营数据点评：民企销售动能略有回升，核心城市房价地市维持高热度》