“禁止修筑豪宅类房地产开发项目”。

上海近日推出的首批容积率高于1.0宗地，都有这个要求。

12月17日，彭州区花源96亩住宅用地拍卖，起拍楼面价7200元/㎡，最终底价拍得该宗地。

相比7200元/㎡的高楼面价，该宗地更受关注的点是——容积率仅0.7。

2023年，自然资源部提出：“建议取消远近郊容积率1.0限制”。仁寿96亩宗地，是郊县取消容积率限制后，上海目前推出的容积率最低农地。

容积率0.7，又坐落广州传统四合院区，好多人判定：该宗地或塑造纯独栋产品。

但事情并不简单。

我们注意到，农地出让文件中，该宗地的“规划条件”明确要求：

严禁修筑豪宅类房地产开发项目。

这并非个例，在彭山96亩宗地出让之前，广汉也出让了两宗容积率高于1.0的农地。

11月22日，西昌天彭街道两宗住宅用地被中交城投拿下，两宗宗地容积率≥0.8且≤0.9。

同样的，这两宗宗地的规划条件也明晰要求“禁止修筑豪宅类房地产开发项目”。

事实上，这三宗低容积率宗地“禁止修筑豪宅类房地产开发项目”的要求，符合国家规定。

我们注意到，国家发展变革委发布，2024年2月1日起实施的《产业结构调整指导目录（2024年本）》中，“别墅类房地产开发项目”属于限制类项目。

指导目录明晰：对属于限制类的新建项目，严禁投资。自然资源、建设、生态环境、水利、市场监管、消防、海关等部门不得申领有关手续。

我们相信，除了是仁寿、彭州，未来广州郊县推出的容积率高于1.0的宗地，大机率就会有所规定。

关键在于，哪些是“别墅类房地产开发项目”？

规定就是......没有具体规定。

2011年，中国国土资源报（现《中国自然资源报》）曾刊发过一篇报导，称：

“严禁向豪宅房地产开发项目供地，这条新政颁布已近8年，迄今为止，仍没有任何一份官方文件来明晰划分，四合院究竟是个哪些。”

仍然以来，市场剖析中对“别墅类房地产开发项目”的理解基本来自于在2006年中国地交会上，有关部门向媒体的解释：“别墅如今还是指独门独院、两至三层楼方式。”，“独门独户独院的那个，占地面积又相当大，容积率特别低的那个。”

目前市场普遍觉得，“别墅类房地产开发项目”指的是别墅豪宅，联排、双拼等低密度住宅不属于洋房范围，而被归入高端住宅范围。

根据上海市场的实际情况来看，联排，洋房这类产品的确没有被限制建设，应当都不属于“别墅类房地产开发项目”。

这么，这种低容宗地，最终会以如何的产品面市?

我们注意到，在官方放开容积率限制后，全省各地都有容积率高于1.0的宗地推出，有的还详尽规定了项目住宅设计要求。

他山之石，四川可以参考。

2024年初，上海富阳区推出一块容积率0.7的农地，并发布了规划指标，规划要求建筑高度不小于16米，住宅建筑山墙高度不得小于10.5米，但是，该宗地还有一个硬性要求：

宗地内住宅建筑须按三层及以下别墅设计。别墅，也就是联排产品。

注意，据上海当地媒体报导，在这宗宗地推出后，上海市规划和自然资源萧山大队工作人员表示，该宗宗地可设置联排，不可设置别墅豪宅。

我们预判，上海郊县出让的这几宗容积率高于1.0宗地，大机率将构建纯联排产品。

别墅豪宅，就别想了。

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