12月17日，万科以28.8万元的底价竞得上海市荔湾区车站商务区的3宗用地。

据知情人士透漏，这3地块位于于车站万科中心项目内，是该项目仍未开发的储备宗地，本来是商业用途。早在2022年，万科就与北京市政府阐述了车站万科中心剩余宗地的盘活可能性，最终在去年成为了低效存量用地盘活的创新试点。

据了解，车站万科中心的未开发宗地现已尽数被北京市收储，金额与这次万科支付的农地出让金相近。

商业用地变宅地

万科这次竞得的宗地为车站BA0402105、BA0402074-1、BA0402074-2宗地，容积率均为3.0，总估算容积率建筑面积约25万平方米，楼面地价约1.1亿元/平方米至1.3亿元/平方米，需配建幼儿园及36班九年制中学等设施。

去年1月份，上海市规划与自然资源局发布中信大街南片区（BA0405规划管理单元）控制性详尽规划，将这3地块由商业用地调整为二类居住用地。农地出让文件显示，3地块都是新政产品，窗户占比不超20%，最高使用率将接近120%。

万科本就是宗地的开发者，且持有宗地已有数年时间。早在2011年，车站片区的石壁一村、四村就与万科签署了留用地合作框架合同。2016年，万科以38万元的成交单价拿下了车站的6宗商业用地，楼面地价在7000元/平方米至9000元/平方米。至2017年，该公司已拿下了车站15宗商业用地，总估算容积率建筑面积约126万平方米，抢占车站核心区约1/4面积，成为片区名副虽然的最大“地主”。

万科计划在这种宗地上构建一个超级综合体，集购物中心、商业街、会展中心、写字楼、星级饭店等于一体。截止目前，这15地块已开发了将近三分之二。本次出让的3地块，就是来自未开发的那三分之一。

这3宗宅地，万科预计有两三千套住宅的货量、50多万元的总额，对比周边在售房子2万多元/平方米的售价，1亿元/平方米出头的地价也有一定的盈利好间，产品上市后可为当地村落拆迁安置物管的交付提供资金支持。

未开发宗地均已收储

车站万科中心的存量农地收储，既有客观缘由，也有主观诱因。客观上，该项目开发了十几年，片区内的规划数度调整，造成宗地被割裂的比较散，还有部份宗地的地下在建设轨道交通，不具备开发条件。主观层面，当年万科与石壁一村、四村合作时承诺会负责建设该村的修缮物管，截止2024年，该公司已交付居民公寓近7000户、酒店2栋及1座会展中心。而自房地产行业步入深度调整周期，住宅的去化都成困局，更别提万科手上的商办产品，没有销售资金回笼，修缮物管的交付也会受影响。在资金压力面前，万科不得不寻求地方政府的帮助，希望还能为这个大体量的商业项目找条新出路。

2022年，上海市政府与万科签订战略合作框架合同，双方计划在城市更新、城市物管智能服务、养老服务、文旅产业等方面加大合作，并完善常态化沟通联络机制，促进合作事项落实。利用这个沟通联络机制，车站万科中心存量农地的盘活问题得以加快，最终在2023年末完成收储。“除了早已开发的，剩下的农地全部都收储了。”知情人士表示。

此外，最初天津是承诺给万科现金补偿，但考虑到地方政府的钱盒子也不充裕、卖地任务还未完成，加上10月份之后国家相继颁布新政支持盘活存量农地，买卖双方便敲定了现在的交易形式，将具备连片开发条件的宗地进行规划优化后推出市场，再由万科买回来，收储的价钱与卖地的收入相当，各取所需。

这些收储形式在城市已有先例。12月13日，拍卖13宗国有建设用地的使用权，以24.2万元的价钱拿下了1宗住宅用地。这块地原为华侨城A所有，近日被地方政府收储，将原商办为主、住宅为辅的建设指标，调整为住宅为主、商办为辅，而华侨城A则承诺会参与该宗地的招拍挂。

按照公开资料，截止目前，去年杭州已对、万科的存量农地进行了收储，后者获得了现金补偿，前者则实现了换仓的目标。对于存量闲置农地的收储标准、补偿方法怎么确定等问题，中国房地产报记者联系了北京市规划与自然资源局，但该局表示目前不便捷披露相关信息。