对话嘉宾：董藩

上海师范学院政府管理大学院长

康为中房报记者刘洋上海报导

积极变化增多。继10月份房地产市场出现积极变化后，11月份房地产市场交易更趋活跃，市场预期改善，继续奔向止跌回稳的方向迈向。

12月，中央政治局大会、中央经济工作大会连续指出“稳住”，并提出施行愈发积极有为的宏观新政，施行“适度修身”的。这将为房地产市场注入更多流动性，推动经济平稳运行。

新的一年，房地产市场将怎样更好发展？上海师范学院政府管理大学董藩院士表示，中央层面的明晰心态，将鼓励地方政府和相关部门放下疑虑，大胆采取行动，共同促进市场复苏。

信心仍未完全恢复

中国房地产报：您对2024年房地产市场发展情况，有哪些观察和发觉？

董藩：从国家统计局发布的数据来看，1~11月份，全省房投资93634万元，环比增长10.4%，呈持续下降的趋势；同期，新建商品房销售面积86118万平方米，环比增长14.3%，新建商品房销售额85125万元增长19.2%。房地产开发企业到位资金环比增长18.0%。个人贷款按揭13911万元，增长30.4%。11月份，房地产开发景气指数为92.62。实际上，行业内从业人员所感遭到的市场压力远比统计数据凸显的更为严峻。

从市场来看，分化现象仍在减缓，不同城市和区域的房地产市场均面临不怜悯况和困局。一线城市的情况相对较好，但部分区域成交量和价钱也出现了约30%的下降；二线城市的情况较一线城市更为严峻，三线城市、四线城市的需求则还在持续萎缩。

同时，开发商的窘境仍未得到解决，主要问题在于资金端。市场交易的震荡引致开发商投入的资金无法回收，融资途径也遭到限制，整体状况改善不够大。因而，从开发商的角度出发，市场须降低成交量，促使市场有效恢复，便于开发投资才能逐渐回笼资金，非常是企业效益得以转变，这样建行也就会乐意提供融资，产生市场良性循环。

据悉，房地产消费与投资是相互联动的。假如房地产市场交易未能回升，对装潢家装、建材等上下游产业的带动作用将极为有限，以致影响整个国民经济的有效恢复和新就业岗位的创造。

面对这种挑战，国家适时颁布了一系列增量新政，有效提振了市场信心和社会预期。自10月份起，房地产市场开始出现积极变化，成交量和价钱均凸显出正面趋势。这一切充分证明，中央政治局的决策既及时又必要，确切地掌握并适时调整了房地产市场的当前形势。

中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府颁布了一系列积极新政，涉及“白名单”“收储”、调整限贷限售新政、利率调整等，怎么看待那些新政及市场疗效？

董藩：12月9日，中央政治局大会指出“稳住房价”，这在一定程度播出射出原本新政的成效仍未完全达到预期。面对经济运行中的新情况和新问题，房地产市场相对而言仍处于不景气的状态。虽然这么，我们也应当看见之前的新政努力。

前期的新政是基于对市场规律的尊重，取消了一系列行政干预举措。这种措施，一方面推动了市场交易的低迷，象征着对市场自由交易秩序和内在规律的进一步尊重，减少了市场的禁锢。另一方面，若非那些新政的调整和对市场的适度放宽，当前的交易状况可能会愈发不豁达。

新政的针对性和市场修补都须要时间来突显，虽然推出了一系列修身举措，如加息、优化限贷新政，但常年以来的限制性新政促使市场交易恢复非一日之功，尤其是疫情对经济的冲击，致使买房者的信心和订购力仍未完全恢复。

据悉，新政目标的多重性促使疗效不尽如人意，我们既期望市场复苏，又害怕楼价大跌，这些矛盾可能造成调控目标无法有效实现。房地产购置作为一种投资行为，投资者期望资产就能实现保值增值。假如我们难以满足这一预期，公众的信心将遭到影响。为此，我们是否应当聚焦于主要目标，如市场修补和消费扩大，而非过于忧虑价钱上升。

有效解决开发商融资压力

中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇见的困局是哪些？

董藩：近日，房地产业遭受的窘境包括市场需求萎缩、交易量下降，开发商财务危机、部分项目停工。这种现象虽是市场表现，但其背后隐藏的问题值得我们深入剖析。

首先，看涨的预期已成为市场恢复的巨大障碍，市场交易的有效进行依赖于市场主体想法的多样性。当前，一些看涨情绪造成交易信心不足，为扭转这一局面，必须有超常规举措来改变市场参与者认知，使得大众重新认识到房地产行业的发展潜力，常年看，房产一直是保值、增值的投资产品。

其次，传统的“快周转”房地产开发模式在市场中退去，而新的模式仍未产生。房地产变革问题成为行业内的热议话题。我们须要阐述是否应当完全摈弃旧模式，还是在原有基础上强化规范和科学管理，例如预售制度是否取消。据悉，房地产融资渠道的破裂，造成施工企业和建材企业不敢像之前再垫资或欠账，这对行业发展构成了严重挑战。开发资金不足问题怎样解决，这是一个关系重大的问题。

再度，商业地产面临的窘境更为严峻，遭到技术革命的冲击，如电子商务和居家办公的盛行，以及未来元宇宙的可能影响，怎么调整相关新政，促使商业地产市场的恢复，成为另一个急待解决的问题。

最后，政府正在推动保收楼的开工和收楼，但在此过程中，怎样保证建筑质量成为了一个值得关注的问题。在追求收楼速率的同时，不能忽略质量和安全。

中国房地产报：12月9日，中央政治局大会提出施行愈发积极有为的宏观新政，指出扩大国外需求、推动科技创新与产业创新融合发展，并注重提出要撑住房价股市，实现房价的稳定，您有哪些建议？

董藩：面对当前经济形势，政府提出采取超常规手段，这对撑住房地产市场、振兴经济，具有深远的意义。我有四点建议：

建议一：国家层面要明晰发出强有力讯号，房地产还具有经济的支柱产业、主导产业和先导产业的地位。相较于2008年施行的“适度修身”货币新政，2024年我们面临的是外部环境变化带来的更为深远和不利的影响。

当前，买房需求还低迷，楼价持续下降，这除了引起了房地产企业经营困难，还激化了债权压力，进一步挤压了企业盈利好间，投资活动也因而遭到抑制。这些恶性循环促使不少房地产企业面临严峻的经营挑战。

虽然提出了“稳房价”，但要考虑目前工作力度是不是足以应对当前形势，建议竭力迸发房地产市场投资和交易活力，以更确切地传达新政意图，超常规打破当前还存在的看涨预期，进一步提振市场信心。鼓励地方政府和相关部门放下疑虑，大胆采取行动，共同促进市场的复苏。

建议二：建议中央有关部门明晰宣布在未来几年内急剧削减建设用地供应，这将有助于降低一手房的市场供应，对恢复市场信心具有重要意义。随着供应量的降低，若需求量有所下降，楼价的稳定性将得到提高，这一点十分必要。我们必须结合去库存的情况来确定未来的农地供应策略，不能在市场存量还在降低的情况下，继续降低农地供应。倘若这项新政才能明晰公布，将对市场未来的预期形成明显的正面影响。

建议三：取消一线城市的买房限制，这对于稳固房地产市场具有至关重要的意义。目前，三四线城市的交易恢复力度不足，因而，我们的首要任务是确保一线市场的稳定，借此提振民众的信心。一线市场的低迷将逐渐推动二线城市市场信心的恢复，并进一步推动三线城市的逐渐复苏。这一连锁反应并非逆向发生，而是自一线城市起，逐级向上渗透。为此，取消一线城市的限贷新政，甚至容许楼市适度上升，是势在必行的。同时，我们还需确保住房保障举措的落实，以保障市场的常年稳定。只有一线城市市场得以恢复，整个房地产市场能够稳固发展。

建议四：提议延长住房按揭时限，住房按揭年限从30年延长至40年，以减少欠款人月供开支。该新政充分尊重市场规律和欠款人意愿，采取市场化、自愿化原则，赋于欠款人更大的选择权，依照自身需求灵活决定按揭时限。虽降低总月息，但减少短期财务压力，退职后还贷更轻松，得益于离休金和递减按揭余额。据悉，欠款人经济改善可提早还贷，农行可通过承继或房产拍卖回收房贷。同时，也探求针对年青人支持还贷模式，如早期仅还息或必要时给与一三年宽时限；并非常为受疫情影响欠款人提供支持，逾期不计入信用报告，减少其负担，符合协议法相关规定。