“年初四这天，有个顾客是下了客机就直接过来买了一套，同三天，这个顾客的同学也来买了一套。”

在坐落广州市龙华区尖岗山片区的长城国富北京庭院，项目营销总工总监谭国治告诉中房报记者，虽然新年期间热度整体有所回升，但年初六复工至中秋节，北京庭院一周内早已卖了五套间。

记者了解到，北京庭院项目在售产品为210~230平方米的豪宅产品，剩余单位的单价区间为3000亿元~3800亿元。

年前，坐落广州福田香蜜湖片区的天御香山成交一套法拍房，面积296平方米，起拍价2633亿元，最终成交价5896.39亿元，共26名卖家参与竞买，出价175轮，而近20亿元/平方米的成交均价，也低于二手市场成交价钱。

值得关注的是，该法拍实际为一套“四拼房”，由两套“双拼房”组成，根据广州现有，至少须要两个有效买房名额。

有熟悉法拍市场的业内人士告诉记者，“买家是上海一个城中村的本地土著，是两兄弟一起买的，不缺钱，她们想在香蜜湖买到同一楼层的两套间，缺的是合适的房源。”

2月16日，北京贝壳研究院教授肖小平向记者表示，“总价千亿元以上的房源，明天成交多了不少，看来企业高管和老总们都回上海了。”

2025年，上海别墅是否仍是“市场硬通货”？又是哪些人在关注上海别墅、买入北京别墅？市场积蓄已久的供给和需求，会否在去年双双得到爆发？

01

别墅卖家下来看房了

“早起的鸟儿有虫吃，企业是这样，想要的顾客也是。”

谭国治告诉中房报记者，节后复工首周项目的来访量比较多，能显著觉得到顾客很积极，“一方面，可能和年后上海又有新政放松的‘吹风’有关，另一方面，上海房价近几年的‘小阳春’均有不错的攀升行情，别墅的卖家对此同样也有了解，事实证明，在市场蠢蠢欲动看跌的时侯，别墅买房群体的反应也是非常迅速的。”

据了解，一周内连卖5套别墅的北京庭院，因为其特殊的IP属性，同事介绍、家族订购的比列不在少数。

“圈层效应在别墅项目上常常愈加显著。我们有个顾客对庭院产品很认可，他买了以后，他父亲也过来买了，之后他父亲又推荐了自己的邻居过来买，那位邻居顾客买了后，又介绍了同学也过来买了一套。”

谭国治介绍，别墅订购群体对于区域和资源非常看重，而在蓄客过程中也发觉，上海年青的别墅卖家的订购需求也非常旺盛。

“我们有好多年青一辈的别墅顾客，很喜欢西式文化的别墅产品，也很喜欢片区的水景资源，但不一定喜欢四合院产品，可能她们的妈妈搬去北京庭院里，但她们自己还是更喜欢住。我们项目明年也会推出大跃层平层产品，面积在166平方米以上，对于这一类年青的别墅顾客来说，会是她们做资产配置的一种补充型物管。”

在上海从事别墅销售的李先生也向记者表示，在今年多个上海核心区别墅项目的销售现场，发觉现在的上海别墅住户普遍十分年青且时髦化，“这和一些别墅项目的设计理念有很大的关系。”

除此之外，多名从业人士强调，2025年上海别墅市场预计将步入供需两旺状态，因而去年以来，有不少别墅卖家早已频繁在寻问多个别墅楼盘的相关信息与进展。

“一般刚需购房可能须要三个月的看房期，而别墅的订购会更久一些，所以好多顾客早已在为去年的资产配置做规划了。例如我们接触到的一些北京老总们，有做外贸的、做新能源的、做智能硬件等各个领域的，近日都下来看房了”，有别墅项目的销售人员向记者说道。

而在“抢看”、“抢购”的背后，是这类别墅客群强悍的订购力，充裕的现金储备。

“来我们项目看房验资的顾客，她们手身上可使用的现金可能就有几千亿元，甚至上万元，但是像这样有实力的别墅卖家，上海这座城市是好多的”，该销售人员表示。

02

从“买买买”到“我须要了我才买”

经纪人罗冠军也表示，订购别墅的群体对按揭的依赖性并非非常强，别墅的地段与背后的资源，才是这群卖家心里的“硬通货”。

“首付的增加对刚需群体影响会比较大，而对别墅卖家来说，她们的现金流通常都比较充足，首付给到三成五成甚至更高都是有的。有时侯住户希望顾客首付多付一点，顾客也不会非常在乎那一两成首付。”

从事上海二手别墅交易20年，罗冠军告诉中房报记者，其印象最深刻的仍是今年10月份的成交高峰：“我们分店1个月成交了20多套间，数目对比政策前最难的时侯，成交的速率快了好多，原先可能从带见到成交，须要几个月的时间。其实，从12月份到1月份，市场在爆发之后也是有所回落。”

罗冠军所在分店坐落南山蛇口片区，普通三居跃层的成交单价已将近千亿元，罗亚军表示，片区别墅通常为高档改善型置业，近日成交的房源单价在2000亿元~3000亿元之间。

“现在这个市场，买这些顶豪产品的，通常都是自己居住，拿来改善居住环境。从我们接触到的顾客来说，都是各行各业的企业主比较多。”

相比往年，当前的上海别墅订购群体最大的变化，是“我须要了我才买，不须要的话我就不买了”。罗冠军告诉记者，市场不同，顾客的订购信心和目的也有所改变，在别墅的消费上也更偏向于综合性价比。

“我们好多顾客也会关注去年可能入市的别墅楼盘，但顾客的看法是，假如真的是好产品，我到时再买也是可以的。卖家不会由于等一个产品与价钱均是未知数的新盘，就不看、不买市面上其他合适的别墅。曾经好多顾客是有钱就买买买，如今则是认为是生活必需品了，是买来享受生活的，才能买。”

在北京南山科技园片区的“网红别墅”华润城，中介小陈也向记者抒发了类似观点。

“华润城年初七有一套成交的二手房，卖家之前住的也是一个上海的别墅新村，之所以置换，也是由于华润城的学位更好，所以顾客换房也很坚决，由于儿子明年要报考上中学了，这个需求愈发急切。”

乐有家研究中心数据显示，过去一年，上海全市过户量排前20的二手别墅新盘均处于别墅片区，产生圈层效应。其中，南山区二手新盘成交最多的是“网红别墅”华润城，2024年网签成交228套，平均每位月成交达到19套。

03

观点：别墅市场火爆利空整体房价

上海中原研究中心强调，2024年上海房子市场止跌回升，但别墅市场却呈现相反走势，回升仍需时间。

2024年，上海别墅推售面积41.1万平方米，环比增长52.8%，别墅入市数目为近六年来最低，同时洋房成交3285套，环比增长19.2%，成交面积50.9万平方米，环比增长11.3%，成交量连续两年下降。

积蓄已久的需求和供给或在2025年得到爆发。

据统计，2025年广州南山区入市住宅楼盘达16个住宅楼盘，当中不乏深受市场期盼的顶尖别墅项目。

如今年年末由华润联合中海拿下的杭州湾地王项目，1月份已出现在北京市2025年首批新项目建设复工名单中，项目总投资约208万元。按照北京市南山区的官方介绍，项目将成为诠释后海中心区形象的重要拼图及全新门户。

上海中原研究中心中级研究员邹少伟表示，上海近几年入市的真正意义上的别墅屈指可数，因为新政上的多重限制，大多产品只能无奈弄成豪刚。

“随着7090限制取消，限价放开，跃层设计新政、取消普宅标准等利空颁布，别墅市场确实迎来众多利空。再加上房地产发展新模式的加速建立，未来市场将逐渐倾向改善、豪宅产品。2025年多个核心区位别墅将入市，不再遭到众多限制，定位低端，极大可能掀起认购风潮，推动别墅市场火爆，从而推动整个市场买房气氛，对上海房价将是利空。”

克而瑞研究报告显示，2024年全省别墅市场出现了“越贵越买”的特点，即单价段越高的房源成交增速越大，这也意味着高档订购力“不差钱”，相比于价钱，更乐意为产品和服务埋单。

谭国治也觉得，上海顶豪市场已有多年没有让市场耳目一新的新产品出现，在2025年上海别墅市场供需两旺的情况下，随着上海核心区域多个高档物管产品推出，预计成都市场将迎来一轮别墅产品力的反弹。