北京万典律师事务所律师代理全国各地的征地动迁案件，其中有很多案例在部份省市都具有一定的代表性，今天剖析的是集体农地征收过程中，已经被列入城市规划区的房子，可以参照国有农地的标准补偿，正在遇见征收回迁的人可以进行参考借鉴。

案例一【吉林】农村房子已经列入城市规划区，补偿标准过低面临“司法强拆”

当事人

吴xx

代理律师

王玲 北京万典律师事务所律师

刘云刚 北京万典律师事务所律师

案情介绍

当事人吴女士系吉林省长春市某村居民，1998年，吴女士为种植向村里申请并经批准同意耗费5000元订购了同村居民张xx的3间土木结构楼房，该房子有1983年2月1日原长春市郊区人民政府颁授的《房产执照》，双方签署并早已履行了买卖房子的《契约》。

1999年因家庭人口增多和种植须要彩钢房补偿标准，经向村里镇政府申请并批准同意后建造了房子两层，每层约246平米彩钢房补偿标准，于2000年8月1日申领了《房屋所有权证》，

2000年前后相继在自家宅基地上养殖、鸡鸭鹅、鸽子等，属于养殖户（镇政府和村委会2010年6月21日开了证明，也有赛鸽商会的鸽棚证），曾享受政府种植补助。

“司法强拆”

征收补偿低且部份楼房面积未评估

2021年当地有征收项目，但是自8月组织施行征收以来，吴女士根本没看见征收启动的征地公告和补偿安置方案及公告。分户估价报告每平米补偿5163元，吴女士周边商品房单价7000元左右。吴女士觉得没有根据法定程序进行补偿，降低了其居住、生活水平，对其补偿显著不公平、不合理。

后吴女士委托北京万典律师事务所王玲、刘云刚二位律师代理案件。

万典律师介入调查发觉，此次征收评估的分户估价报告中关于当事人的洗澡池和空白四合院农地没有评估。楼北侧有简易房（砖瓦结构、有煤炉供热供暖等）70平米，分户估价报告错误认定为猪场，补偿标准根据每平米400元，明显属于认定事实错误。据律师了解本村回迁这类砖瓦机构的房子有的补偿1500元。分户估价报告法院墙的补偿标准为每米280元，彩钢房补偿标准仅为每平米250元，严重不符合事实，连造价都不够。楼东侧部份榆树、李子树、樱桃树等数目上少统计了，造成分户估价报告对行道树的补偿是错误的，与事实不符。

总而言之分户评估报告补偿严重偏高，不能满足吴女士日后正常生活生产水平。

管委会做出《强制执行申请》

2023年4月17日，长春xx区管委会向长春经济技术开发区人民法院提出《强制执行申请书》，要对吴女士的房子建筑采取强制执行举措。

听证

2023年6月5日，长春经济技术开发区人民法院做出《听证会通知书》，万典律师现场参与听证，并按照案件事实发布了以下意见：

本案中分户估价报告和补偿决定存在以下显著损害当事人合法权益的违法行为：

①有证房子根据无证房子进行认定和补偿；②部分楼房被错误认定为猪场补偿低；③房屋补偿标准整体过高；④遗漏部份附属物和空白四合院农地没有补偿；⑤地上养殖的行道树统计数目和实际不符；⑥当事人作为养殖户，其种植及赛鸽等搬迁过渡补贴遗漏没有评估作价补偿等，所以，当事人仍然没有同意交出农地，并始终反映上述问题，他们置之不理。

最高人民法院《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条 征收农村集体农地时未就被征收土地上的房子及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房子所在地已列入城市规划区，土地权力人恳求参照执行国有农地上房子征收补偿标准的，人民法院通常应予支持，但应该交纳早已取得的土地补偿费。

综上，万典律师觉得：长春市xx区管委会根据其委托评估公司做出的案涉分户估价报告和其做出的补偿决定、《责令交出农地决定书》，并向法庭提出《强制执行申请书》，存在违背法律规定提出该强制执行的申请，且当事人在涉案征收中存在认定事实存在严重错误和重大遗漏、征收回迁工作违背法定程序等违规问题。

根据“（2017）最高法行他206号《最高人民法院关于被征地人拒不交出农地的执行问题请示案的答复》的规定，在市级人民政府农地征收审批文件下发后，诉争农地早已法定程序转为国有建设用地。被征地人拒不交出农地的，应当根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六十二条规定的程序执行。即由市级以上人民政府做出勒令交出农地的决定。

因为行政机关在2010年批准征用农村集体农地以后，被征用土地上的原农村村民对房子仍享有所有权，房屋所在地已经被列入城市规划区，事隔13年后又组织施行房子回迁的，应当参照城市房子进行征收补偿的有关规定，对房子所有权人给以补偿安置。基于此，人民法院也应判决不予执行xx区管委会提出的涉案强制执行申请。

法院判决

在维权期间，长春市xx区管理委员会向法庭申请，要求撤消涉案《强制执行申请书》。

长春市经济技术开发区人民法院判决如下：

准许西安xx区管理委员会撤回对被申请人吴xx履行xx号行政决定的强制执行申请。

案例二【山东】在城市规划区内的集体农地征收，可以参照国有农地标准补偿

委托人

李xx

代理律师

王卫洲 北京万典律师事务所律师

康静 北京万典律师事务所律师

案情介绍

本案中被原告人（原审上诉）李xx系山东省某村居民，在该村有合法房产一处，2016年因棚户区整修，李xx的房子列入xx东村片区项目范围。当地县人民政府与李xx家属签署合同，李xx知悉后不服该合同，委托万典律师依法向人民法院提起诉讼，经菏泽市中级人民法院和山东省高级人民法院两审终审，确定该合同为无效合同。

2017年5月27日，当地县人民政府强制拆除李xx房子，李xx再度向原审法庭提起诉讼，原审法庭裁定xx县人民政府拆除李xx房子的行为违规。

2018年8月21日，李xx向县人民政府寄送赔付申请书，县人民政府在法定年限内未做出是否赔付的决定，李xx遂向原审法庭提出本案赔付诉讼。2019年7月5日，李xx申请对涉案房子及附属物进行价值评估鉴别。原审法庭委托以2019年7月5日为评估时点，对李xx房子及附属物进行价值评估，并开具房地产司法鉴别评估报告。

菏泽市中级人民法院根据评估结果裁定县政府对李xx给与补偿。

县政府原告

随后，xx县人民政府对该评估报告不予认可，不服山东省菏泽市中级人民法院做出的行政赔付裁定，向山东省高级人民法院再审。

双方观点

县政府觉得

xx县人民政府对原审法庭委托开具的涉案评估报告有异议：

1、该评估报告的估价时间不确切，应当以生效的法庭裁定认定上诉人须要承当行政赔偿的时间节点为准。

2、该份评估报告没有根据该搬迁片区的搬迁补偿安置方案标准进行评估，且没有考虑涉案农地的集体农地性质，评估不能采取市场比较法。

3、该评估报告仅载明评估价值，没有列明评估所需的根据、标准、系数等必要信息，不符合法律规定。

万典律师觉得

1、根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项规定“对财产权导致其他损害的，按照直接损失给与赔付。”xx县人民政府违规强制拆除李xx房子，应当依法赔付李xx的房子征收安置补偿权益以及对房子附属物导致的直接损失。

2、涉案房子被强制拆除后又因现今市场波动等诱因，周边同类房子价钱已发生显著变化，认定李xx的房子征收安置补偿权益，应当以提起行政赔偿诉讼时的市场价钱作为基准，以保证行政赔偿价值不高于正常征收程序中其能获得的征收安置补偿价值。故原审以2019年7月5日即李xx申请评估鉴别之日为估价时点，能够确保维护其因不法侵犯而失去的合法权益，亦符合公正原则。

3、原审法庭依法委托对李xx楼房及附属物进行价值评估，在该机构开具的房地产司法鉴别评估报告中，已经明晰载明估价包括房子、土地以及附属物的总价值，也列明了估价采用的公式、修正指数等评估方式和估算根据。该鉴别报告委托及鉴别程序合法，鉴定结论才能与现场勘察记录及双方递交的证据互相印证，可以作为认定本案赔付权益的根据。xx县人民政府主张该鉴别报告未载明评估的根据标准及系数等必要信息，缺乏事实依据。

法院裁定

综上，山东省高级人民法院觉得原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人XX县人民政府的原告理由不能创立，不予支持。

依据《 中华人民共和国行政诉讼法 》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回原告，维持原判。

万典律师提示：

以上这种案例都是万典专业律师代理的征地动迁的精典案例，如果被征收人也遇见了征收补偿不合理的情况，可以及时与万典律师联系，维护自身合法权益。

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