《北京市居住权登记试行办法（征询意见稿）》近期面向社会公开征询意见，与人们生活息息相关的居住权制度再次引起热议。这么，居住权到底是哪些？

在2021年实施的民法典中，就设专章规定了居住权这些新型的用益物权，对满足特定人群，尤其是老年人等弱势群体的居住需求起到了积极作用，为住有所居提供了更多的制度选择和保障。

按照民法典的规定，居住权是为满足居住权人生活居住的须要，由当事人依法筹建，对别人住宅的全部或部分享有占有、使用的用益物权。居住权的设定，将房子权力在所有权人和居住权人之间进行了分配，既可以满足特定群体的住房需求，又可以有效发挥房子效用，具有重要的社会意义和制度价值。

同为对别人房子的占有使用，居住权与房子租赁权在方式上极为类似，假如常年租住别人房子，是否意味着对该房子享有居住权呢？

“并非这么。”北京市第一高级人民法庭庭长解释，尽管两者在方式上有相像之处，但有着本质区别，不可混淆。

首先，居住权属于独立的用益物权，居住权人可以对房子进行专属和排他的借助；而房子租赁权作为债务，转租人与承租人通过租赁协议的形式约定双方权力义务，不具备严格意义上的物权效力。

其次，居住权相较于租赁权而言更具有稳定性，法律未对居住权的年限做出限定，当事人可以通过协议或遗赠的形式为他人设立一定年限的，甚至是终生的居住权；而民法典第七百零五条明晰规定了租赁协议时限不得超过20年，超过部份无效。

再度，取得租赁权，是以支付房租为条件；而居住权的筹建既可以是无偿的，也可以有偿。

最后，承租人在得到转租人同意的情况下，可以将租赁物出租给第二人，然而民法典第三百六十九条规定，居住权不得出售、继承。

民法典并未严禁转让筹建居住权的房子，但明晰了居住权的剿灭条件，即居住权时限期满或居住权人死亡。换句话说，在居住权时限期满或居住权人死亡前，任何人包括新的房子所有权人都不能影响居住权人对房子的占有使用。

居住权制度的设定对于房子租赁和二手房买卖形成了重要的影响，所以居民在租房、购房时除了须要查询房子的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应当向查验该房子是否筹建了居住权，防止出现支付尾款后被迫与别人混居甚至住不进去的难堪窘境。

为了防止这种纠纷和风险，法院建议居民在签署房子租赁或二手房买卖协议时，与房子产权人就房子是否筹建居住权做出非常约定，明晰相应的毁约责任条款。产权人也应遵守诚实信用原则，向承租人或买受人如实告知房子的权力登记情况。

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