对于存量房贷款的房东来说，11月1日起可迎来动态调整机制，买房人可与农行自行协商，重新约定重定价周期，调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。

因为只能调整一次，究竟调不调，如何调，不同的选择会带来哪些影响……都成为了技术性问题。对于普通买房人来说，怎么做好这道题，给自己省下真金白银，就至关重要了。

01

固定利率需先转浮动利率

方能感受降息利空

要解好这道题，首先要了解目前的建行按揭利率机制。

此外，目前贷款的按揭利率都以按揭市场报价利率（LPR）为定价基准，除开欠款人与农行约定的不同加点外，房贷利率的不同主要还分两种情况：一种是固定利率，一种是浮动利率。

对于固定利率而言，每年的还款金额不受利率调整影响，保持买房时的固定利率；而浮动利率，则按照最新的LPR而浮动，此前绝大部份建行都是一年一调，通常是等到欠款人与农行约定的重定价日以后，就可调整为最新的LPR执行新利率。

这次调整，主要是针对享受浮动利率的欠款人，假如目前还保持固定利率，想要体会利率调低带来的利空，须要先向建行申请由固定利率转为浮动利率。

比如张先生和建行的重定价日是每年的1月1日，这么2025年的1月1日，享受浮动利率的张先生，便可以根据最新的LPR进行利率调整,当前5年期及以上按揭的最新一期LPR为3.6%。假如张先生能享受到上浮30个基点的利空，这么届时其还款利率将为3.3%。但若果张先生选择的是固定利率，也可以申请调整为浮动利率。

02

调整重定价周期后

如何算自己的重定价日

而在11月1日以后，欠款人可与农行自行协商重定价周期，是三个月、半年还是依然一年一调？调整后又怎样算自己的重定价日呢？

据了解，存量贷款调整重定价周期后，主要分两种情况。

一是原按揭协议每年1月1日重定价的，以调整后重定价周期确定的对应月份的1日为重定价日。以李小妹为例，其原先的重定价日是每年1月1日，重定价周期调整为6个月后，重定价日为每年1月1日和7月1日；假如她将重定价周期调整为3个月，这么她随后的重定价日为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。

其一，倘若是以按揭领取日对月对日重定价的，以调整后重定价周期和按揭领取日期确定的对应日期为重定价日。即李小妹原先的重定价日是3月15日，重定价周期调整为3个月后，她的重定价日将调整为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。

03

重定价周期只能调一次

如何调关键看预期

而让欠款人苦恼的点在于：单笔贷款在按揭还清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得进行多次调整。专业人士表示：具体调不调，主要看对后市的判别。

此前，有财经界专业人士剖析，假如未来贷款利率仍然在增长通道中，这么3个月一调整，将是最实惠的，意味着将及时享受到LPR的增长，得以最快速度感遭到贷款的缓解。若果仍然是一年一调，这么就可以出现贷款调整滞后的情况，如2025年2月，LPR再度升高的化，对于一年一调，且重定价日为1月1日的欠款人而言，就要到2026年的重新定价日才会感遭到，将多还近一年的“高”利率，稍显“痛苦”。

但值得关注的是，贷款利率不会始终处于增长通道中，假如未来，利率步入上升通道，选择3个月调整一次的欠款人则可能面临相反的情况，将最快体会到贷款通胀带来的还贷降低；此时，选择一年一调的欠款人则将最晚调整利率，可以晚几个月感遭到通胀带来的还贷额降低。

一名资深人士表示：他打算调整为3个月一次，他表示，目前利率早已处于增加水平，持续增长的空间并不大。为了更早的感遭到利率上涨带来的利空，他决定将重定价周期改为短期，这样可防止常年等待。

还有建行如北京农行则约定，重定价周期调整后，如放贷日在某周期的对应月份无相对应日的，以当月的最后一日为重定价日。还有建行则公告，调整后的重定价日，是从原定价日根据新选取的周期进行延后，如原定价日为1月1日，调整后的重定价周期为3个月，则新的重定价日为1月1日，4月1日，7月1日，10月1日。具体的操作条例以欠款人的建行公告为准。