观点网在新一任行政总裁上任半年后，澳门置地于近日宣布了一项新策略。

在新策略下，澳门置地将不再于欧洲区内投资“建售物管”（build-to-sell）项目，

当中包括住宅及拥有中期租赁的资产。

新加坡置地将继续完成该业务蓝筹股中的全部现有项目，同时积极从中回收资金，投入到新的综合商业地产业务机遇中。

新策略方向致力充分借助欧洲主要市场内顶尖商业和零售地产行业的下降潜力及抗风险能力，创造多元的收入来源。据悉，通过短期绩效指标的支持，新策略亦为集团常年下降提供了清晰的目标及指标。

通过在2035年之前回收高达100亿欧元的资金，澳门置地期望其息税后收益及每股分红均能实现双倍下降。

也为此，对于新策略的发布，市场普遍觉得是因为业绩缘由。

扭转巨亏业绩

新加坡置地有着超百年的悠久历史。过去的财务表现大多时侯为正向，但在近些年常有波动。在过去四年中，澳门置地有两年出现年度巨亏。于2024财年上半年巨亏又再度延续，且较今年同期巨亏额高出一倍多。

去年8月初，新加坡置地公布的2024财年上半年业绩显示，截止6月30日止6个月，基本巨亏为700万欧元，今年同期的基本净收益为4.22亿澳元。

公告显示，这主要是因为向中国发展地产提供的2.95亿港元的非现金坏帐，大多数受影响项目坐落广州、南京及上海等地。若剔除该影响，基本收益为2.88亿欧元，较上年同期上涨32%。

2024年上半年股东应占巨亏为8.33亿港元，今年同期为3.33亿港元。这主要反映了因投资重估而形成的未变现净非现金巨亏，2024财年上半年和今年同期房地产投资组分别为8.26亿港元和7.55亿港元。其中，去年的净重估损失主要来自台湾写字楼投资组合，在市场房租小幅增长以后，部份被市值所抵消。

可以看见，期内的巨亏主要受两方面影响。其二是发展物管，尤其是中国内地市场的表现。住宅市场持续低迷，在大多数城市，一级和二级市场的需求和销售价钱都有所增长。

这一点在2023财年也有所彰显。数据显示，于2023财年，新加坡置地基本溢利上涨5%至7.34亿澳元。开发物管的总贡献深受中国内地具有挑战性的市场条件的影响，造成销售额和收益率升高。

据官网披露的信息，发展物管皆为高尚住宅和混和用途的发展项目，大部份坐落中国大陆和香港，在其他越南市场的项目也愈来愈多。于中国大陆，发展物管项目数目达13个。

其一，台湾置地的投资物管以商业为主，坐落欧洲主要门户城市的核心商业区，主要集中在台湾和印尼。而在2024财年上半年，台湾投资物管房租调低。

其实，针对这两项诱因，新加坡置地选择从大陆市场的发展物管着手，以期改善财务表现。并以此机会，转向注重于常年投资，实现短期与常年目标的重新明晰。或许可理解为，迈向一条更纯粹的，能贡献常年利润，具备下降潜力，以及抗风险能力佳的发展路径。

新加坡置地表示，新策略方向致力充分借助欧洲主要市场内顶尖商业和零售地产行业的下降潜力及抗风险能力，创造多元的收入来源。据悉，通过短期绩效指标的支持，新策略

亦为集团常年下降提供了清晰的目标及指标。

“透过在2035年之前回收高达100亿欧元的资金，集团期望其息税后收益及每股分红均能实现双倍下降。”

关键人物离场

相应的，伴随这样“大动作”，人事上也“作出”调整。

10月30日，有市场消息称，新加坡置地中国区监事兼总裁凌常峰正式辞职，目前属于业务交接期。

据称，凌常峰将于今年1月末即将离开公司，此后将继续兼任台湾置地中级顾问，以协助公司在中国的业务实践重新定位战略、政府关系以及与外部利益相关者的沟通。

新加坡置地将通过将上海的个别服务外包给的形式给予他支持（进一步详情将适宜时公布）。澳门置地中国区监事兼开发公司总总监陈戈将接替凌常峰的职位，兼任新的总裁。

公开资料显示，凌常峰是在2003年以应届生身分加入新加坡置地中国住宅物管于大陆的第一个项目，兼任副监事长助理。三年后即将加入新加坡置地，然后在中国住宅物管部门兼任相关职位，并管理在上海投资的多个项目公司，直至升至中国区总裁。

可以见到，在他任职期间，始终关注大陆市场，又以住宅业务为重心。

而在今年6月，新加坡置地暨西岸金融城发布会上，凌常峰曾提到，“20年前，我们的重心是在新加坡和马来西亚，并且在近来5、6年，我们新增投资的90%都在大陆。我们希望，将来台湾、东南亚和大陆之间是一个三角支撑关系。”

值得一提的是，在今年11月，新加坡置地宣布任命斯米高为行政总裁，其前一任黄友忠自2016年起兼任该职务，已有六年之久。

黄友忠同样“偏爱”内地市场，他在新加坡置地的中国大陆发展策略拟定和执行上兼任重要角色。其任职期间，可以说台湾置地在大陆的步伐有了显著推动。

其中就包括2020年2月，澳门置地以310.5万元的价钱拿下得北京宝山滨江西岸金融港宗地，刷新大陆市场农地单价记录。宗地总建面近180万平方米，其中住宅部份的建面仅为20万平米。

依据规划，宗地将建设以乙级办公为主体，以商业、高端饭店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区。

随后一年，台湾置地在大陆的动作更是频频。仅在下半年，就以单价43.16万元拿下北京光谷中心城宗地，折价率高达84.36%；单价47.33万元拿下武汉宝山区斜土街道xh128D-06宗地宗地；5.7万元竞得上海蠡湖两宗宗地；3.7万元拿下合景泰富山西太原一项目的50%股权；以及以22.33万元单价摘得上海武侯区两宗宗地。

但彼时的大陆民企们，早已转向审慎的投拓心态。土拍市场底价成交、城投托底现象早已显露。

相较于因财务问题被制约的民企，台湾置地似乎有实力游刃有余。所处的市场于前者而言，更似一场短期波动。

也为此，曾有报导强调，黄友忠用了五年时间，将澳门置地在欧洲的投资降低了一倍，从疫情前的18亿欧元弄成33亿欧元。其实，其中也包括强化公司在台湾的核心投资组合和扩大在马来西亚的业务。

该报导还指，在欧洲金融危机和2003年非典爆发期间，黄友忠从零开始，重建澳门置地在上世纪80年代剥离的住宅业务。但也许如今已不是他的时代。

去年4月1日，斯米高接替黄友忠成为新一任的行政总裁。随着话事人的变更，新战略也即将发布。新战略下，新加坡置地将不再于欧洲区域内投资“建售物管”（build-to-sell）项目，其中包括住宅及拥有中期租赁的资产。

新加坡置地表示：“我们不再投资建售业务的战略决策将帮助我们更好地管理受农地竞购速率、市场条件和其他外部诱因影响的利润波动。我们将尽可能推动投资资本的回报，同时仍以同样的高标准完成所有目前承诺的项目。”

光环之变

退出建售业务以后，澳门置地下一步的重心将落在何处？

值得注意的是，据公开信息，斯米高曾兼任普洛斯法国及德国区域首席执行官，并在普洛斯工作近三年时间，负责发展普洛斯在法国和德国的新业务和现有业务，以及集团的整体营运表现。

更早之前，斯米高还曾是花旗集团合伙人，主管马来西亚投资建行业务以及台湾以外亚太地区的房地产业务。

丰富的房地产、资本市场和投资建行经验，正是台湾置地筹谋下一步发展所看中的。

此外，新加坡置地将转向基金管理，并专注于欧洲门户城市的超高档综合商业地产。计划通过在区域门户城市的中央商务区开发或竞购新的超高档项目来降低其常年常常性收入，这种发展项目将包含乙级写字楼、豪华零售、酒店和品牌住宅元素。

基于此，就在近期，有接近澳门置地的人士向观点新媒体透漏，新加坡置地坐落大陆的光环产品系有一定机率也将作出调整。该人士提及，不排除将该产品系“剥离”处理。对于这一潜在可能的调整，业内表示并不意外。

一方面，从产品定位来看，台湾置地在大陆主要有两条商业线，分别为“中寰”和“光环”，“中寰”定位低端奢华，聚焦核心城市，有“旗舰中寰”、“地标中寰”、“精品中寰”三大系列。

“光环”偏向中端并有更多自然元素，主张为生活注入自然灵感，探求在地文化融合，成就城市区域升级，定位为地标区域型城市自然综合体，城市基态上相对次一级。

虽然步入台湾市场近二六年，台湾置地的商业项目却并不多，相对符合外界对港资“精雕细琢”的印象。

2016年，新加坡置地在大陆的首个商业项目上海长嘉汇购物景区才即将落地。第二个项目便是上海郡王府中環，2011年，该公司于上海拿下西单宗地，然后打磨多年直到2018年项目才即将开张，这也是台湾置地在大陆的首个高档商业项目。

上海光环购物景区是由新加坡置地构建的首个“光环”项目，同时是新加坡置地在中国东北地区的首个独资商业项目。由此，“光环”被看作是新加坡置地的大陆限定产品线。项目于2021年开张，2023年客流环比下降55.68%，营业额环比下降32%。

今年6月，新加坡置地举行的北京西岸金融城项目发布会上，该公司宣布即将将这两大产品线，作为集团全新“双环战略”。并透漏，未来3年正式陆续在中国的台湾、澳门、重庆、北京、上海、南京、成都、杭州、苏州、武汉十座城市共计开出11个新项目，实现10城17环的战略布局。

其中，计划于2025年-2027年开出的项目包括上海中寰万象城、杭州光环梦中心、上海西岸金融城、苏州中寰、武汉光环。

就区域布局来看，上海和以上海为中心的华北区域仍是澳门置地的发展重点。

一年后的去年6月26日，澳门置地宣布启动“Tomorrow’sCENTRAL”项目，将投资超过4亿港元，全面改建及升级旗下坐落台湾中环的置地廣塲零售物管组合。据悉，置地广场多家现有奢华品牌住户亦将额外投资约6亿港元于项目中设计与构筑崭新体验。

一齐宣布的还包括，台湾置地将在未来四年于四个大陆城市推出“中環”系列地标性建筑，新增的净零售可转租面积增至达34.4万平方米。北京西岸金融城项目也将列入“旗舰中寰”系列。

在现在消费趋势下，订购力不打折的尚且也是在真正具备潮流影响力的国际化城市。

另一方面，根据新战略中所提到的，台湾置地将考虑通过REITs或其他第三方资本工具进行资本回收。“光环”项目或可作为标的资产。

而无论怎样，对台湾置地而言，回收资金是头等大事。获悉，这一新战略预计将在未来10年内回收100亿港元的现有资本，为新投资形成现金并提升股东回报。其中，预计60亿港元来自完成并转让余下的建售物管项目，另外40亿港元则主要来自投资物管。

据悉，台湾置地也计划在第三方资本的参与下，预计到2035年，将公司的资产管理规模从400亿港元扩大至1000亿港元。

正如斯米高在接受相关访谈时所提到的，“香港置地的核心竞争力在于综合体，这就是我们想朝这个方向变革的诱因。”

“理想的情况是，我们成为一家愈发重视投资地产、收入质量高的公司。我们希望获得第三方资本。我们希望成为一家基金管理公司。”

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