作者丨察叔

编辑丨北方地产观察

明天，凯旋新世界官宣加推全新一期“广粤观邸”，顿时刷爆了察叔的同学圈。

结合前三天的路透，消息很燃很炸：

将推出望江、望园林的130-300平二至五房，听说首发将包含超高性价比的产品，最高单价过亿。

有人期盼很高，问凯旋新世界一手，有没有机会颠覆汇悦台创下的纪录。

但察叔刺探到的消息是：这批房源并非全新一期，而是三期广粤尊府的尾单，新世界以前安排租给各国领事、大使，如今租期相继到期了，所以推新回血。

压箱底的“宝贝”，还是宝贝吗？

（图源官网）

洋房280平、304平上新？凯旋隐藏“杀手锏”

凯旋新世界坐落珠城南区，新村分三期开发，由北到南依次是：一期枫丹豪庭，2005年建成；二期广粤天地，商业和公寓为主；三期广粤尊府，2012年建成，南向望珠江。

（图源高德）

最有价值的就是三期，这点毋庸置疑。

目前，住建局数据纪录，广粤尊府还有43套住宅没卖，销控表显示分布在T17栋，T18栋和T21栋。

（图源阳光家缘）

（图源贝壳）

整个水景和格局最差的，就是T21栋。

位置最靠上面，望不了江，只能看花园，剩余可售房源有17套，约173平9套，约180平8套。

（T21栋销控表，图源阳光家缘）

贝壳上刚好有这两个房型，你们可以看下。

（173平三房房型，图源贝壳）

（180平三房房型，图源贝壳）

说实话，看上去跟广州人喜欢的“方正格局”不太相关。

173平窗户视角望出去是这样的，高楼+园林+马路。

（图源贝壳AR看房）

所以水景价值上打了个折，173㎡在贝壳上挂牌4580万，中楼层，26万/平。

（图源贝壳）

180平在今年有一套成交，23万/平，也是中楼层，相比挂牌溢价不少。

（图源贝壳）

T18栋倒是位置不错，仅次于T16、T17栋洋房！

（图源贝壳）

6套中低楼层未售，面积段在207-259平之间。

（T18栋销控表，图源阳光家缘）

放一张259平的房型图，细长型，但西南向窗户可以望江。

（图源贝壳）

和高楼层相比，中低楼层望江少了些“一览众山小”的鸟瞰感，适宜喜欢近距离欣赏南京塔和岗顶二桥的同学。

（图源贝壳）

目前贝壳上有套高楼层挂牌7088万，27万/平，早已属于笋盘级别，近一个月有6位大鳄去看了房。

（图源贝壳）

最后是我们最重磅的T17栋——广粤尊府当之无愧的洋房，目前住建局显示还有20套未售。

南向无遮挡一线江景，给足你们想像空间。

23年成交的这套洋房280平五房，8680万，创下30万/平的纪录，为目前广粤尊府二手成交价中最高。

洋房、南向望江、高楼层，三个条件，缺一不可。

如今T17栋留下的20套房子有没有这个条件呢？

很遗憾，没有。

（T17栋销控表，图源阳光家缘）

中楼层14、15层，只剩195平的03、04号房没卖，这两个房号的跃层长哪些样，察叔可以告诉你们，是北向两房跃层，只能望嘉园，望不了江。

所以其实是洋房，但住户挂牌价都不高，单价在23-25万/平。

其实，跃层还是很不错的。

（195平跃层，图源贝壳）

但想要望江只能选低楼层了，这几套280平，304平五房，在二手市场上甚少放卖，因而可以推断为此次凯旋新世界“推新”的杀手锏。

280平跃层如下，阔绰感爆棚，目前贝壳仅有一套放卖，低楼层，挂牌价29万/平，单价8180万。

（图源贝壳）

304平，目前市场上没有挂牌，也没有过历史成交，太稀缺了，住户不舍得补仓。

所以察叔只找到一张古早房型图，你们凑合看下吧。

和208平跃层对比空间感更足，双主套设计，工人房、工作卧室和卧室联接，功能分区更合理。

304平洋房跃层，吹风32.9万/平起

根据凯旋新世界此次推新最高单价过亿的说法，304平，低楼层望江起码得卖32.9万/平。

顶尖富商们会不会买账呢？

去年上海的别墅市场很燃，网签了4套2亿+顶豪，但超过30万/平的只有汇悦台。

汇悦台是一套大面积顶复，产品上具有极其稀缺性。

而凯旋新世界此次推的货，说实话是尾单，不是最核心，最靓仔的货，甚至有人怀疑，新世界去年亏了近200个亿，是不是急了打算补仓退场？

所以此次凯旋“推新”，察叔也看到了不少有争议性的声音：

大几千万，我买广粤尊府，还是去鹏瑞、或者等北方大米厂？

30万/平吹风价，让好多财富阶级持币观望，甚至好多人认为，我即使买，也不如去买广粤尊府的二手。

而大米厂，130%强悍得房率，还是一线江景，据说还可能10万+/平就买得到，不必买这些存了10几年的旧货？

察叔有好多同学在珠城买的房屋，得房率低，设备老旧，格局设计已经跟不上时代。所以听说连汇悦台住户都在打算团购大米厂了。

还有人说，财富圈层正在逃出凯旋和汇悦台，拥抱鹏瑞一号新富圈层。

声音好多，察叔想客观说两句：

1、在Money圈层，买凯旋新世界，这个圈层的纯粹度还是比较受认可的。

至少，有钱这个事情，你不须要和他人解释，一问你住那里，就可以了，近日凯旋二手交易始终都保持热度上升态势，好多别墅买手也说，不少大鳄还很关注凯旋二手，始终找中间人在谈，趁建仓纳。

前几天察叔才在广粤天地巧遇某北京化装品大鳄喝酒，ta在汇悦台七八套房屋，还是在凯旋有一套。

还有某著名新能源车辆大鳄、知名潮流网红大V，还有千万粉丝的名星张某跟男友落户上海，都传说是凯旋新世界的住户，其中不乏国际化的圈层，例如美使馆人员，都喜欢住凯旋新世界，这个价钱，这个圈层，你值得拥有。

其实，对逃出圈层这个说法，这个未来不好说，但有所分化，是必然的，但短时间内，还不用担忧，虽然还是好多有实力的大鳄在盯住凯旋新世界。

2、确定性的地段和配套，珠城CBD还是北京Money圈层比较保险的选择。

整个凯旋新世界乃至珠城北部地段的北京城市封面属性，以及新世界用10年时间孵化的高档商业配套IP广粤天地。

楼下就是一线江景，大嘉园，大景区，有品味的商业配套，不远就是太古汇、IGC、领展广场，珠江景区，还有已然成形的教育配套，国际气氛，说实话，并不是金融城、琶洲一下子可以追上的。

其实，新世界能不能把它定位到30w/㎡，还得看它是否心急，虽然心急吃不了热腐竹，要抢在保利的北方大米厂之前收割一波红利，价钱还得不能太“傲娇”。