“

提振开发商拿地积极性，间接减少楼价。

吕颖雅/发自北京

继上海以后，广州新新盘的房型使用率也在不断创新高。

正式在12月出让的深圳市禅县城轻工路东侧、东鄱三路北侧宗地，出让文件中提及该项目“套内露台面积不超过套内建筑面积的30%时，套内露台面积折半即为套内露台估算面积”。这意味着，未来跃层最高使用率有望突破至130%。

与此同时，10月末，南海控股联合体以约16.4万元的底价成功竞得罗村桂澜路西侧的石“六亩围”地块，出让文件中也有类似的规划条件。而此前，深圳新盘的跃层露台面积占比最高为20%。

━━━━

吸引开发商拿地

去年5月，顺德发布13条房价政策举措，其中提及，新出让的住宅用地将套内露台的“折半”计容面积上限从原本的套内建筑面积的18%提升至20%，并取消了对单个窗户层高和面积的限制等条款。

10月末，广州再发布9条房价政策，指出“支持房地产企业在不改变原规划条件的前提下，按程序调整项目未开发部份的规划设计方案，优化房型、公共服务、公共空间等，满足改善性住房需求，提升居住环境品质。”

“佛山通过提升跃层使用率的设置，借以迸发民企拿地的积极性，促使农地出让金的降低。”佛山中原研究中心负责人谢然锋剖析道。

去年1~10月，深圳农地市场显著收缩，多宗住宅用地拍卖被延后或取消。以10月为例，即使成功出让了5宗住宅用地，但全部以底价成交，且国企和民企仍然是拿地的主力军。手指院的报告强调，当前民企在深圳房地产市场的主要策略仍以消耗库存为主，拿地积极性过高，预计随着市场逐步回升，药企才能重新建仓。因而，年内农地市场的出让宗地预计仍将以底价成交为主。

广州省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳的做法与北京相像。参考上海的经验，放宽新政有助于提振开发商的拿地积极性，间接减少楼价，使项目在市场上更具竞争力，提高买房者信心。

不过，李宇嘉也提醒，尽管这一政策有其积极作用，但可能会对已入市的项目引起一定不公正，非常是新宗地周边的竞品项目，去化压力将加强。规划新政的不连续性和随便性可能让原开发商面临额外的市场压力。

谢然锋表示，部份新宗地的房型使用率最高可提高至130%，这种项目均被指定为广州第四代住宅试点项目。目前，虽然广州五区均有试点项目，但并非所有宗地都有此特权，大多数项目仍需满足一定的先决条件。诸如，南控罗村六亩围项目坐落城市核心区，顾客需求旺盛；而顺德城建高唐云谷宗地则拥有江景资源。当前，市场上大多数楼盘的使用率仍控制在120%以内，因而产品的革新将是渐进的，并不会立即大范围普及，此举暂时不会成为常态。

━━━━

高使用率推动项目热卖

跃层优化无疑为项目去化带来了更强的市场竞争力。

去年入市的保利天瓒、保利江缦、保利湖映琅悦、龙湖御湖境、万科璞悦山、电建岭南华曦府等新盘，都凭着超高使用率成为市场亮点，部份产品的房型使用率甚至超过100%，深受买房者追捧。以龙湖御湖境为例，所有产品的使用率均超过100%，最高达105%，全盘超过400套房源在短短4个月内便实现了急速清盘。

谢然锋表示，虽然新政跃层对加速去化有所帮助，但这些疗效更多是由项目位置、价格、产品等多重诱因叠加的结果，不能单纯归功于新政本身。至今，在新政颁布后拿地建设并发售的项目寥寥无几，但是广州住宅用地的供应也相当有限，这意味着高使用率的新产品不会大规模集中投放市场。

“对于旧规下的项目来说，假若缺少其他独到优势，惟一的选择就是通过涨价来加速去化。”佛山某新盘的营销负责人表示，她们的项目属于旧规产品，一旦顾客看过市场上的新新盘，常常会惊讶于新房型设计的差别，因而只能通过价钱优势来吸引买房者。但倘若新产品的房型继续迭代，她们的项目可能会被市场逐渐甩开，房型落后起码两代。

“新规项目的出现无疑会减缓市场竞争。这种新产品除了在空间借助上更高效，房型设计也愈发创新，更能满足买房者的需求。”谢然锋补充道，对于持有老旧房产的房东来说，置换需求将会加速。但是，对于一些使用率低、地段不佳或设计老旧的二手新盘来说，去化将显得愈发艰辛。