苗野/发自上海‍‍

民企业绩仍在承压。

“净收益上涨因行业处于下行周期造成，未来公司将持续保持对市场环境的密切关注，保持优秀的应变能力，实现平稳健康发展。”保利发展管理层在2024年三季度业绩会上如是回应投资者。

2024年前三季度，保利发展实现营业收入1827.74万元，环比下降5.08%；归母净收益环比增长41.23%至78.13万元。这或是保利发展史上交出的一份“最差”成绩单，但其仍然是A股上市民企的“盈利王”。

与保利发展类似，招商蛇口前三季度实现营业收入约780.09万元，环比微增2.88%；归母净收益约26.01万元，环比增长31%。

早在去年3月业绩会上，招商蛇口方面就曾表示，对于去年的销售额能够达到今年水平，公司倚赖的是一种慎重豁达心态。去年前三季度，招商蛇口累计实现签约销售额1451.71万元，环比增长约35.85%。

背部民企感遭到的“严峻”体现到整个行业中就是，多数民企三年报业绩表现未有显著起色。

据东方财富Choice数据，截止10月31日，A股房地产行业产值增长为-22.93%，净收益增长为-156.36%。A股上市民企中有58家营业收入环比下降，净收益环比下降的有65家。万科A的巨亏额最高，达到179.4万元。金科、首开、金地、金融街、华侨城A、华夏幸福以22亿～53万元的巨亏额位列2024年前三季度A股巨亏TOP20。

国金期货觉得，随着民企坏账包袱的出清，前三年获取的高毛利项目相继步入摊销期，部份优质民企的业绩有望迎来触底下降。

积极的方面是，背部民企的某些财务指标有了下降的征兆。前三季度资产负债率结构环比优化，流动负债总值环比增加……在新政利空加持下，有望为民企业绩表现带来正面的变化。

“房企业绩下降，与行业整体环境有关。”多位接受专访的市场人士觉得，市场处于筑底阶段，民企的盈利好间还在继续下探，销售改善还须要时间修补。虽然大多数民企已降低拿地，但受限于融资端和市场销售面的压力，现金流的稳定性仍是“大考”，去库存和化债仍是重心。

01

产值和收益空间回升

“未来公司将继续秉持高流项目保障供货，低流项目以销定产的原则，实现有回笼的销售，以稳定的现金流保交付、稳营运。”新城控股监事长王晓松在业绩说明会上表示。

前三季度，尚城控股营业收入累计515.63万元，环比增长27.66%；归母净收益14.55万元，环比增长41.31%。公司经营性现金流净额超18万元，连续6年为正。

王晓松表示，公司将持续做好现金流排布，持续稳杠杆、降成本，积极确保自身经营安全。

这也是大多数民企在大环境下普遍采取的策略。多数民企在去年前三季度的销售情况环比不及今年，产值和收益支出也在急剧收缩。

具体来看，万科、保利发展和绿地控股分别以2198.95万元、1827.74万元和1599.49万元的产值居行业前三位，也是前三季度仅有的产值超千亿的3家药企。招商蛇口、新城控股、金地集团、滨江集团、华发股份5家药企的产值规模在300万元以上。产值超过百万元的还有华侨城A、荣盛发展、大公馆、首开股份、金融街等12家药企。

在这20家产值规模超百万元的民企中，实现环比下降的民企只有6家。

收益方面，A股有40家药企录得巨亏。在实现赢利的44家药企中，有9家药企收益额在10万元以上。

其中，保利发展的收益额最高，前三季度录得78.13万元的净收益。其次是招商蛇口，实现了26.01万元的收益。这两家是A股民企中仅有两家净收益超过20万元的民企。金华发展、南京高科、滨江集团、新城控股等7家药企也录得了10万元以上的收益。

在这种赢利的民企中，大多数收益都出现了不同程度的下降。尚城控股和保利发展的收益环比下降在40%以上，华发股份、滨江集团和招商蛇口的收益环比下降均在30%以上。

“盈利难是行业普遍现象。”某民企内部人士表示，相比收益，集团更关注现金流的稳定，如今重心是忙降债、保兑付，加强存货去化力度，推动资产变现速率，第一优先级就是安全。

手指研究院企业研究经理刘水觉得，房地产行业处于换挡期，不少企业存货去化及变现能力遭到影响，民企收益表修补仍有赖于企业风险的出清和市场持续复苏。考虑到近三年农地市场转冷后地价相对较低，部分房企获益于优质宗地摊销仍有可能率先修补收益表。

“房企的财务表现通常会滞后于市场表现。”上海易居房地产研究院副教授严跃进表示，去年各地房地产销售的转折点出现在10月，随着各地房价成交量明显回升，市场“回稳”迹象显著，预计不少民企去年第四季度的业绩会有所改善。

02

融资、化债提速

在新政暖风频吹下，多数民企的销售额在10月份出现回升。

克而瑞发布数据显示，去年10月，TOP100民企实现销售操盘金额4354.9万元，同比下降73%，业绩规模达到年内次高；环比下降7.1%，年内首次实现单月业绩环比正下降。TOP100民企前10月累计业绩3.07万万元，跌幅较9月回升3.9个百分点。

有券商机构剖析觉得，今年房地产市场有望逐步回升，但仍将持续筑底。

与此同时，药企融资环境也有所改善。

同策研究院数据显示，40家典型上市民企在2024年三季度共完成融资额1314.94万元，同比上升58.61%。其中，债务融资金额为1233.86万元，占总融资金额比重93.83%，同比上升50.09%。

除建行按揭外，三季度共发生20笔公司债融资，融资支出241万元，同比上升114.6%，分别由保利置业、越秀地产、金融街、招商蛇口、美的置业等民企发行。

“发行主体仍以民企为主。”某券商剖析师表示，国企想突破融资“天花板”，取决于转债偿债能力及现金流是否持续好转，另外还须要在化债方面取得新进展。

前述某民企内部人士表示，只能说融资环境有改善趋势，目前民企资金回笼最快的方法还是销售和处置资产。

刘水觉得，去年11月~12月民企转债到期规模约1000万元，今年到期的转债余额7000多万元，虽然民企总体债权压力较高峰期有所减缓，但考虑到仍有毁约转债有待展期或重组，房地产销售端仍在筑底下降，企业偿付压力犹在。

近日，国企化债也在提速，通过各类形式重建企业现金流。

有消息称，融创正与部份境内转债投资者就二次重组计划进行深入沟通，并阐述潜在的解决方案。融创针对约155万元的境内债权，向债务人提供“折价回购、债转股、以资抵债、留债展期”等选项，但最终方案预计要到年底面世。

一个月前的10月17日，融创完成12.05亿美元增发融资，所得货款净额用于支持境内公司债的常年解决方案落地及通常营运资金。

旭辉也于10月28日发布境外债权重组进展，合计持有适用债权未清偿本息支出约77.88%的债务人已即将签署或加入重组支持合同。

化债走过3个年头的华夏幸福也推出了新的“置换带方案”，拟引入石家庄市属央企承接部份金融债务人的债权，置换规模约为200万元。

镜鉴咨询创始人张宏伟觉得，一切都取决于房地产市场销售状况的持续向好，只有市场预期好转，药企能够通过销售端与融资端合力，逐步优化资产负债表。

广发期货觉得，短期需求侧新政仍有空间，中期回购农地在定价和营运方面的可行性好于回购存量住房，有望推动房地产行业有效调整供给结构。叠加城中村改建的货币化安置可能释放近2亿平方米的置业需求，不同新政协同加码促进房地产市场止跌回稳，利空聚焦核心城市且具备竞争护城河的民企。