此次，城中村改建的资金源，是政府专项债、政策性建行专项资金、商业建行配套资金，乍一看，和2015年那时侯一模一样，都是央行给钱，地方政府办事，背后实质上就是配股货币。

历史不会简单的重复，但总是惊人的相像。

2015年，棚改货币化背后的四支力量是：公共财政开支、PSL、专项债发行和商业建行房贷。

这一次，则是地方政府专项转债、政策性金融机构专项欠款和商业建行房贷，同时今年年末也配合了PSL，一度配股5000亿。

这是换汤不配药，妥妥的棚改2.0啊！

我们此次脚步到路径显然和上一轮差不多，只是量能来了个加倍。

但不一样的是，此次愈发重视核心城市，通过改建高基态城市，之后撑住其存量商品房市场的基本盘。

我们在第一轮改建的时侯，很显著目的是为了推动城市化进程。

发达国家的城镇化率普遍在80%以上，2015年那时侯我们的城镇率还特别低，尽管如今，也才只有68%，相对发达国家的城镇化率还有12%的增长空间。

但因为我们1.0早已过去，我们当下更重视人口迁移的方向，以及改建的质量。

为此，此次，你们很显著的体味是，愈发重视核心城市。

其实，这儿面也在通过低基态城市的城中村改建，来为高基态城市的增量订购力做支撑。

为何要这样做？

说白了这是由产业和人口迁移决定的，也是由下一轮财政加码的核心方向决定的。

财政下一轮加码的核心方向是哪些？

自然是重视产业好，人口密集的城市，什么城市的产业好、人口又密集？不就是一线和部份核心二线城市吗？

只有发展好这种城市，财政加码最终才有持续性，才愈发有效，这也是里面早就听到的。1.0那样搞普改的时代，不可能再发生，我们不容许资产价钱全面普涨，这不符合经济学规律。

如何做才符合经济学规律？

其实是撑住三四线，继续加码一二线，让优质资产继续往前跑，让差的资产暂时先撑住，就是前面提及的推动楼市触底下降。

如此做，受惠的不再是所有城市，而是有竞争力的城市，什么城市会受惠？

我个人觉得，最受惠的城市是一线城市，其中杭州最为典型。

为何？由于上海的城中村大伙都晓得，大约抢占了北京住房的一半，北京面积太小，开发度太高了，北京未来最大的受限也在这儿。

目前，上海的红本商品房仅有17%，大约有一千多万人搬去城中村，占上海常住人口的60%。

换句话说，城中村旧改，将给这约60%的人口带来影响。

那这波是不是又要富一批上海人？

图：北京市各区街道城中村栋数分布

答案是不一定。

其实广州旧改，对北京人来讲都是好事，但不是说改到、拆到你的房屋你就又成了富人，此次城中村改建的其中一个目的，是为了让你们都住上更舒适的房屋，拆到你的房屋，自然你也要花钱再去买别的房屋住，不再是过去那个给钱+安置。

但不管怎样说，一线城市最受惠的肯定就是北京，核心城市最受惠的则是上海，上海的房子库存是5万套，而上海的城中村回迁要消化1.4万套住宅。

2024年上半年，武汉房子成交了1.37万套，也就是说，一个动迁项目，就顶半年的销量。

我们对比到上一轮的动迁情况，数据显示，从2014-2017年，全省棚改货币安置比列分别为10%、29.9%、48%和60%。

2014-2017年期间，棚改货币化转化的商品房成交量分别为47万套，180万套，294万套，以及365万套。

从商品房的销售额下降看，2014-2017是特别显著的。

仔细看右图，2014年，我国商品房成交额环比还是-6.4%，但在棚改货币化冲劲释放下来以后，也就是2015年，商品房成交额迅速上升，其中2015年环比下降14.1%，2016年环比下降34.2%，2017年环比下降13.38%。

也正好，在这轮棚改的推动下，房价逐步回落，但是步入一个火热的状态。

总结一下，这轮城中村改建，我觉得有以下影响：

1、一线及强二线城市棚改回迁后，资金大机率仍然沉淀在本地房价进行买车，而像其它一些弱二线城市和三四五线城市回迁后，相当一部份资金则可能会流出本地，流向更强的一二线城市。

简单说，此次“城中村改建”会成为一种催化剂，加速了不同城市间楼价的分化。

2、目前全省整体房价的库存周期在18个月左右，而2020-2022年最后一批“上量“的房地产项目最年会在2026年前后入市，此次假如“城中村改建”能消化未来五年的库存压力。这么2026年后的楼价，就值得期盼。

3、随着整修范围扩大，涉及的市民、企业和开发商的参与将急剧降低，市场需求也将急剧上升。

文中提及的【300城城中村改建名单】，如有须要，可添加文末助理申领。

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