随着城市化进程的发展，物管行业在人们的生活中饰演着越来越重要的角色。

在践列宽质量发展的共识下，物管管理企业显得越来越“卷”。

首先从企业内部来看，降本增效已然成为每一家物管企业主曲调，作为一个系统性工程，降本增效涉及面广、颗粒度细，从当前许多企业的做法来看，区域聚焦、组织精简、人员共享已成当前实现降本增效的主要三个方面。

其次是在制度建立和平台搭建上，常年以来物管行业存在着一些不透明的现象，如收费不清晰、服务标准不明晰、资金使用不公开等，这种问题除了引起了房东与物管公司之间的矛盾，也影响了社区的和谐稳定。现在越来越多的物管企业通过服务透明、财务透明、管理透明等方法构建公开透明的制度，让住户明白消费，降低住户幸福生活的保障，营造和谐稳定的社区环境。

最后是在社区营造里面，越来越多的企业通过创新的理念和实践，建设有体温的社区，如儿童友好、老年友好等以市民为中心，关注不同年纪段的需求，进一步提高市民的幸福感和归属感。

在“好房屋+好服务”的生态闭环下，好的物管管理也成为了顾客选择资产的重要审视诱因之一。

受整体经济形势及行业发展状况影响，降本增效可以说是当前乃至未来很长一段时间物管企业的一个主曲调。

从当前许多物企的做法来看，区域聚焦、组织精简、人员共享三个方面已成主流路径之一。

1、区域聚焦：多数物企精耕区域及城市，部份物企提高项目密度

在区域聚焦方面，物管企业的降本增效策略多彰显在两个方向，一是精耕区域及城市，这是多数物企采用的路径；二是提高单城市乃至片区项目密度。

加强区域精耕可以不断优化服务品质、增强顾客粘性，这也是多数物企的策略选择。以滨江服务为例，在拓展方面，施行以落地城市为重点精耕成林的业务发展战略，以一年植根，两年成林，三年成海为目标，有序开拓新市场。从数据上看，广州仍是其无可动摇的“大本营”：2024年上半年，滨江服务在管面积前五城市为宁波、金华、嘉兴、绍兴、宁波，占比分别为63.6%、13.9%、4.8%、4.4%、2.8%。

“密度策略”是为了发挥单城市规模效应或片区集成效应，有利于实现区域内资源、人力、物力的共享，最终打导致一个高含量、高效率的物管服务网路，这方面的典型物企是绿城服务、万物云等。

2024年上半年，绿城服务构建了88个城市绿洲。它是以3公里为直径、单体生态的社会整治为基础，延伸至县域、市域全域的社会整治现代化模式。

万科集团监事会秘书朱旭曾表示：蝶城战略是万物云未来10年的核心战略。蝶城战略也可以被称为“街道密度战略”。就这几年的发展来看，万物云蝶城战略成效明显，2024年上半年蝶城发动机数目下降至642个，其中标准蝶城202个，主攻蝶城180个，目标蝶城260个，蝶城内住宅项目中标率达75%。

2、组织精简：既要精简冗员，也要激励赋能业务拓展

近五年，好多物管企业都对组织构架进行了深度优化和调整，其目的在于提升效率，改进服务，更好地适应快速变化的市场环境。

在这一方面，目前物企的常规做法是区域合并或削减。

以世茂服务为例，其职能一线下沉、业务区域化管理，并限制平台岗位配置上限。2024年上半年，世茂服务职工成本18.15万元，环比降低6.9%，人均效能升至9.2亿元/人，环比提高3.4%，管理费用跌至4.2万元，环比增长6.6%，管理费率跌至10.4%，环比增长0.5个百分点

通过组织机构调整实现强激励，从而推动业务拓展，也是不少企业的做法。

以中海物管为例，2021年2月启动项目总总监合伙人制变革，急剧提高项目管理人员的主观能动性，加速第三方市场拓展。2020年至2024年上半年，中海物管独立第三方在管面积由024亿平方米跃升至1.72亿平方米，占比由12.6%持续提高至40.8%，净下降28.2个百分点。

再如保利物管，通过推动事业部变革，完善了商办和公服事业部。2024年上半年，保利物管长三角与大湾区公共服务新拓展金额环比分别下降14.6%和25.5%，商办业态新拓展金额升至4.3万元，环比下降27%。

3、人员共享：超级职工提效，基于密度提高实现多项目职工复用

不仅组织精简之外，通过不同项目间的人员共享与复用，充分发挥职工的潜能，也能明显实现降本增效之疗效。

以万物云为例，通过多项目的劳动力协同，实现人员、设备跨项目的流转复用。在蝶城范围内，按照不同项目的服务需求和时间特性，合理调配服务人员和设备资源，防止资源的闲置和浪费，提升资源的借助效率，进而达到降本增效的目的。据了解，其布吉8个住宅项目人效比提升达到20%以上。

还有永升服务，其通过城市片区集控中心，集中管辖杭州崇明、宝山片区共19个项目，节约了管理人员的成本。

从社区环境卫生到设施设备的维护，从安全保障到社区文化建设，物管公司的服务质量直接影响着住户的生活品质。

但是，常年以来物管行业存在着一些不透明的现象，如收费不清晰、服务标准不明晰、资金使用不公开等，这种问题除了引起了房东与物管公司之间的矛盾，也影响了社区的和谐稳定。

对此现在十分多的物企选择公开透明地将物管服务内容、标准、收费挂在线上，贴在线下。住户们可以十分便捷地在公众号、微信群、APP等线上途径搜索到最新版本的物管协议，如金地物管、世茂服务等；在线下，物企也会将物管费构成、停路费明细、特约服务费明细公示于社区信息公示栏，如中海物管、弘阳服务等。

还有以嘉诚新悦为代表的物管公司，在社区内弘扬“晒服务、晒收支”双晒行动，如实晒共有经营利润、酬金制资金收支、包干制费用收支等等。各项物管服务公示资料在智慧物管系统同步建立，并通过住户群推送等方式举办线上公告，确保住户及时了解动态、实时在线查阅。

参考部份物企财务公开透明做法，现在物企财务透明主要集中在物管费、公共利润、维修资金等，通过线上小程序、APP，或线下公示栏等形式传达至住户。

不仅服务透明、财务透明之外还有不少物企在履行阳光透明领域上将物管管理事务公开透明地呈现在住户眼前。让住户感遭到自身权益得到充分尊重，以致积极参与到新村的共建共治中来，提高住户的归属感和责任感。

如保利物管通过“欢迎来找事儿2.0”行动计收，收集住户的问题反馈与建议，并相应转为系统工单，让住户参与社区事务管理；中海物管在优你家APP推广议事大厅，开辟投票通道、设立住户碰面会。

对于物管行业和物企来说，构建完善公开透明的制度和有效的监督体系是维护公正、公正和秩序的重要保障。与此同时，阳光透明所带来的“威慑力”能够更好地规范物管人员的行为，降低住户幸福生活的保障，营造和谐稳定的社区环境，构建更具竞争力的物管服务企业。

在现代城市生活中，社区已不仅仅是人们居住的场所，更是承载着情感、文化与生活品质的重要空间。

近些年来，各大物企开始构建社区长效共建机制，持续培植社区营造内生动力，通过积极联接住户，以文化与公益等多元维度为切入点展开共创行动，竭力构建全龄友好型社区，成功搭建起紧密的沟通桥梁与合作纽带。

物企社区营造做法可分为以下几个部份，分别是儿童友好、老年友好、创新玩法等。

1、积极建设儿童友好社区

在现代社区建设进程中，诸多物企积极“以一米的视角看世界”，涉足儿童友好社区的塑造。

随着儿童友好建设的重要性被认知，物企不断发力推动儿童友好社区建设，2024年以来，万科物管、景瑞服务和融创服务等也纷纷在儿童友好建设上有了新的突破。

5月，上海市物协、克而瑞物业联合万科物管发布行业首份《社区儿童物管服务指南》，深度剖析了万科物管“关爱成长・万物童行”儿童服务体系，以儿童“1米高度”为视角，细分幼儿、少儿、青少年三个年纪段的儿童需求，从生活环境、专业服务、友好体验三个维度梳理出五大生活场景，为儿子们营造了一个安全嬉戏、读书学习、健康成长的生活环境；

6月，景瑞服务发布“一米行动”儿童友好社区建设方案，通过多年打磨“瑞苗计划”，将“陪伴式社区生活”融入物管管理之中，搭建产生具有景瑞服务特色的体验式、沉浸式幸福社区体系；

7月，融创服务发布建立儿童友好社区生态的四条主线，包括设计实现多年纪段“适儿性”的空间友好、社区化身“第二课堂”的服务友好、构建儿童能动社区参与的制度友好、积极链接社区内外文化资源，为儿子们提供丰富的文化和艺术活动。

2、构建社区养老服务体系

与儿童友好对应的，是老年友好。随着老龄化社会的激化，独居奶奶的居家安全更加引人关注，在此背景下，诸多物企积极承当起社会责任，着重打造社区养老服务体系。其核心在于以悉心规划的服务设计为依托，充分借助自身在社区管理中的资源与专业优势，全方位、多维度地保障独居奶奶的居家安全，让她们能否在熟悉的社区环境中安心养老，提高其生活质量与幸福感，也为社会养老事业贡献力量。

2022年9月，万科物管发布《空巢奶奶物管服务手册》，这一措施标志着物管行业在社区养老服务方面迈出了重要一步。该手册深度解析了独居奶奶的生活现况，依据不同需求定做不同服务，为独居奶奶提供了愈加精准的物管服务。

同年，碧桂园服务推出“怡然四星长者服务体系”，该体系分为五个方面、三个层次，为试点社区长者住户搭建起全方位的养老服务体系。通过整合社区养老服务资源，碧桂园服务为长者提供了免费和付费的养老服务清单，满足了长者不同层次的需求。

3、不断探求新的主题营造

物企的社区营造实践并不局限于儿童友好、老年友好等，部份物企在精准洞察住户的多元化服务需求的基础上，不断探求新的主题营造，如永威物管构建的“玩皮社区”独具特色，围绕低碳健康生活、自然德育工坊、公共市集潮玩、亲子互动体验、BOOK多得阅读计划、食光分享六大社群主题，为住户们提供了丰富多彩的活动选择。又如保利物管的“万家灯和”活动在增进家庭温情关系方面发挥了重要作用。“万家灯和”已经在全省28座城市、368个温情和院社区随同住户们共度了14年，成为保利物管送予住户们的专属礼物。

可以看见，物企建设社区生态，除了才能更好地满足住户生活需求，确保物管服务质量的提高，还可以有效提高社区汇聚力，促使邻里关系，建立社区归属感。而且，社区营造理念的弘扬可以提高品牌形象和市场竞争力，同时实现社区和企业自身的常年可持续发展。

“两会”中工信部市长倪虹曾就房地产行业的未来作出了清晰的回答：“房地产企业要有清醒的认识，谁能为群众建设好房屋，谁能为群众提供好服务，谁还会有市场、谁都会有发展。”

好房屋是地产，好服务是物管。

新时代下的物管管理行业正处于品牌塑造与价值升级的关键时期。物企必须紧随时代脚步，在不断修练心法的同时创新服务模式、深化品牌建设，能够在激烈的市场竞争中保持领先地位。