“目前来看，已初现止跌回稳征兆。”邓郁松表示。

邓郁松是国务院发展研究中心市场经济研究所主任，他日前接受中国房地产报记者采访时表示，从近3个月的表现来看，市场出现积极变化，回稳动能在提高。

2024年，在新政“组合拳”施力下，房地产市场信心得以重构。第四季度整体市场走出一条上升曲线，热点一二线城市的成交量有了显著环比提高，入市的步伐更为坚决，百强民企销售显著好转，也释放了积极讯号，背部民企竞相建仓，高基态城市“地王”频出。

展望2025年，“更加积极”的财政新政和“适度修身”的，将为市场再次注入“强心剂”。房地产工作“稳”字当头，从中央到地方推出的一揽子存量增量新政也将继续加码提振市场信心，降低市场活跃度。

邓郁松表示，从市场调整幅度来看，房地产市场已具备止跌回稳的基础条件，新政疗效是逐渐显露的过程。前期密集颁布的房价新政成效更多彰显在需求端，2025年针对供给端的“严控增量、优化存量、提高质量”的新政疗效也将不断突显。

中国房地产报：中央政治局大会、中央经济工作大会均明晰提出“要撑住房价”，对于这一定调怎样看？

邓郁松：自2024年9月26日中央政治局大会定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，一系列房地产利空新政密集颁布，目前来看房地产市场已初现止跌回稳征兆。

从交易量来看，2024年10月和11月全省新建商品房交易网签面积连续两个月环比、环比正下降。从交易价钱看，楼价下跌的城市数目也在逐月增多。2024年11月份70个大中城市中，房子价钱同比下降的城市降低10个至17个，二手楼市格同比下降的城市数目增至10个，比10月份降低2个。二手房市场也在持续升温，相关数据显示11月重点14城二手房成交13.23万套，同比上升14.72%，环比下降29.38%。

中国房地产报：怎么能够“稳住”楼市？

邓郁松：从市场调整幅度来看，房地产市场已具备止跌回稳的基础条件。

一是楼市收入比处于历史高位。楼市收入比是评判买房支付能力的重要指标之一，对于判定房地产市场形势具有重要参考意义。从国际比较和我国前两次房地产市场调整情况看，在房地产市场调整到楼价收入比的历史高位时，市场就会出现触底反弹。去年三季度全省的楼价收入比处于1998年以来历年同期的高位，说明市场经过调整后，买房者的支付能力在改善，有助于需求释放，促使市场震荡。

二是贷款利率降至历史最低。2024年10月31日，中国人民交行发布2024年第三季度全省新领取商业性个人住房按揭加权平均利率为3.33%，创有统计以来最低，同2021年四季度5.63%的按揭利率处于低位时相比，买房人在首付金额和月供金额不变的情况下，支付能力会提高20%以上。叠加税费、增值税等新政的优化，进一步增加了交易环节的成本，有利于推动交易量的震荡。

三是房租回报率开始超过无风险利率。按照市场机构统计，从2024年6月开始，Wind百城房租回报率开始超过六年期国债利润率，持有和订购房产的吸引力提高，有利于促进市场进一步下挫。

从市场潜力看，随着市场预期的改善和市场回稳讯号的提高，在市场下行期积压的需求会重新释放，将进一步促进市场止跌回稳。

从新政环境看，2024年9月26日中央政治局大会以来，各部门各地方持续优化落实相关新政，村民买房限制性举措大幅度降低、贷款利率和税金负担等均降至历史高点，村民买房的新政环境处于历史最好时期；农地和存量房竞购、房企融资等方面的新政举措对改善市场供求关系和房地产企业的资金紧张状况也将带来积极影响。

一系列新政的落实将持续改善房地产市场发展环境，市场止跌回稳的局面会不断稳固，并为促进建立房地产发展新模式，实现房地产市场平稳健康高质量发展奠定基础。

中国房地产报：您怎样衡量2024这一年来房地产行业的发展？对于2025年房地产市场有哪些预判？

邓郁松：2024年9月26日，中央政治局大会首提“促进房地产市场止跌回稳”，然后各部门打出一套存量增量新政叠加的“组合拳”，包括“四个取消、四个增加、两个降低”，随着新政疗效逐渐释放，从近3个月的表现来看，房地产市场初现止跌回稳的征兆。销量变化反映了市场的活跃度与消费者的订购意愿，当销量上升时，一般意味着市场需求降低，买房者对未来信心提高，房地产市场回稳动能在提高。

中央经济工作大会提出，“持续使劲推进房地产市场止跌回稳，加力施行城中村和危旧房整修，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推动处置存量商品房工作；推进建立房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，为做好2025年相关工作指明了方向，随着相关新政的持续落实，住房需求潜力会进一步释放，房地产市场会进一步回稳。