蓝鲸新闻12月13日讯（记者崔陆鹏）近日，在万物云睿见会议上，万物云监事长朱保全表示，基于万科物管的成本体系以及品牌认知，2.5元/平方米/月物管费是分水岭。

朱保全介绍，此前2.5元/平方米/月以下的物管服务，万科物管其实也不太会做；假如做了，原先的住户也不同意，所以万科物管在发展过程中遇见价钱限制的困局，“当我们真正把市场打开的时侯发觉，假如价钱往2.5元以上走，空间会越来越窄，而假如往下走，空间才能越来越大。”

“万科物管具不具备能力，是否能真正打开自己的价钱区间？”朱保全称。

据蓝鲸新闻了解，万物云与朱保全有前述思索背后有两点营运。一方面，当前住户对物管费的敏感程度越来越高，部份城市也对物管费价钱封顶，物管费未来很难下降。

据万科物管市场管理合伙人邹明透漏，目前万科物管所管理的3402个有价值街道内，77%的新村物管费在2元/平方米/月，他预计万科物管如能下探到2元以下市场，商机将降低110%。

为向上适配，万科物管在做“减法”，向住户推出“智选”产品，即与业务协商弹性定价。

据邹明介绍，以“项目物管服务全周期”为主轴，梳理了社区里的508项作业SLA（服务事项），再于其中分类筛选出158项必选服务、350项自选服务。

“158项是底线要求，既有法律法规规定的内容，也有万科物管作为专业物管公司自己确定的底线原则。”一位万物云负责人向蓝鲸新闻透漏，物管费在2元/平方米/月左右，就可磨平底线要求的服务成本；假如价钱再低，也会跟房东进一步协商，除法律法规规定动作外，“底线原则”也可删节。

物管服务成本中，占比最高的就是人力成本。为提升人效，万物云采用“人+机器+远程”作业模式，在日常服务中降低机器、AI工作比重。

万物云在当日推出了新款“社区脑部”灵石，508项作业内容均可转换为工单，再通过“飞鸽”系统转交现场或远程职工交付。

“我们在行业内首创了数字服务报告，承诺的每一项内容，都在这份报告中一一进行呈现。”邹明告诉蓝鲸新闻，报告会以月为单位手动生成，住户都可通过APP查看。

除此之外，万物云还将坚持蝶城模式。"蝶城"指的是以街道为单位投资构建高含量、高效率的服务网路，在一个直径3公里的城市区域内，建立20-30分钟服务可触达的服务圈，通过提高区域内管理场景的密度，提升人效。据万物云半年报显示，截止2024年6月30日，万物云蝶城发动机数目下降至642个。

此前，万科管理层就公开表示，"蝶城"是万物云未来10年的核心战略。朱保全也在万物云睿见会议现场重提，1000座蝶城的规模目标。

万科物管向上生长背后，是物管行业从增量时代步入存量时代，物管企业开始通过价钱获取存量市场。

某国资物管负责人告诉蓝鲸新闻，去年物管行业最重要的变化就是，从增量时代转向存量时代。步入存量时代后，物管行业将步入存量管理权换手时代。从物管企业的选择来看，更多在聚焦区域、业态精耕，退出不赢利项目，企业间的优价竞争也在减缓。

某民营物企负责人则告诉蓝鲸新闻，优价中标而忽视服务方的履约能力和社会信用，极有可能造成物管服务质量的增长。对新进场的服务方而言，要保保修量完成服务，就要直接承受巨亏；但实际更多的情况是，只能压缩费用，减配人员，增加服务质量。同时，在他看来，未来物管行业将步入品牌、服务、品质红利期，好的服务者会更被房东认可。