华少/制图

城市与区域整治研究院苏志勇/文

12月9日，中央政治局大会对2025年经济工作做了定调，提出“坚持稳中求进工作总基调”“实施愈发积极有为的宏观新政”。财政新政基调由此前的“积极”升级为“更加积极”，由“稳健”升级为“适度修身”，“加大逆周期调节力度”升级为“加强超常规逆周期调节”。在上，延续了“9·26”政治局大会“促进止跌回稳”的基调，指出“稳住股市”。

在中央政治局大会基调下，12月12日的经济工作大会对2025年经济工作作了全面布署。在房地产方面，提出“有效防范化解重点领域风险，牢牢固守不发生系统性风险底线，持续使劲促进房地产市场止跌回稳，加力施行城中村和危旧房改建，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推动处置存量商品房工作。促进建立房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。

高层大会对宏观经济、财政货币新政以及房地产的定调，为2025年房地产发展指明了方向，从中也可以看出高层对房地产市场止跌回稳的决心和信心。随着存量新政逐渐落地显效，增量新政持续跟进加码，相信2025年房地产市场有望迎来触底。

货币财政新政全面“升级”

本次政治局大会提出，“实施愈发积极的财政新政和适度修身的货币新政，充实建立新政工具箱，强化超常规逆周期调节”。经济工作大会进一步指出，要施行愈发积极的财政新政，提升财政顺差率，降低发行超常年非常国债，降低地方政府专项转债发行使用，优化财政开支结构，兜底基层“三保”底线。要施行适度修身的货币新政，适时加息加息，保持流动性宽裕，使社会融资规避、货币供应量下降同经济增速、价格总水平预期目标相匹配。

货币新政方面，我国首次施行适度修身的货币新政是在2008年全球金融危机后，由之前的“从紧”转向“适度修身”，目的在于通过降低货币供应和增加融资成本，剌激经济增速，应对金融危机影响。2011年货币新政回归“稳健”。本次政治局大会再提“适度修身”，稳经济稳地产的新政意图显著。广开首席产业研究院首席经济学家连平预计，适度修身的货币新政将进一步加强市场流动性供给，推动市场利率持续下行，推动个贷下降，剌激需求扩张。全年有望加息1个百分点左右，释放3万万元以上流动性；预计全年加息40bp~50bp。另外，有望进一步提高现有结构性工具的额度与使用率，比如降低科技创新和技术整修再按揭、保障性住房再按揭等工具额度，持续发挥结构优化的作用。

货币新政通过个贷新政、利率新政、流动性管理和结构性工具等多方面的调整，对房地产市场将形成深远影响。个贷新政放宽促使开发商和买房者更容易获得房贷，利率调低将有效减少民企和买房者资金成本。另外，央行通过创设结构性货币新政工具，如支持房地产市场的专项按揭和再贷款，直接支持房地产市场的健康发展。这种工具除了有助于减轻民企资金压力，还可以有效推动房地产市场的供需平衡。

财政新政方面，由“积极”升级为“更加积极”，意味着2025年财政新政将进一步加码。10月份以来，财政政推出一揽子财政增量新政，包括降低地方专项债6万万元、调整住房交易税费、优化农地增值税、调降普通住宅和非普通住宅相衔接的增值税和农地增值税等，这种新政正在逐渐落地显效。高层关于财政新政“更加积极”的叙述，意味着在现有新政基础上仍有发力空间。

粤开期货首席经济学家罗志恒觉得，财政新政进一步加码可能彰显在逆差和专项债规模的提升，以及继续发行超常年国债。一方面规模可能会超预期，另一方面节奏可能会更快，例如超常年国债、专项债的发行和使用节奏会更快落地生效，促使经济震荡下挫。罗志恒在财政新政方面提出六点建议：一是建议逆差率提升到3.5%以上乃至4.0%。二是继续发行1万万元超常年非常国债；发行3万万元非常国债，其中1万万元非常国债用于补充交行资本金、2万万元非常国债用于组建“房地产稳定基金”。三是变革专项债制度，包括短期放宽专项债的使用范围、从“额度找项目”改为“项目定额度”、额度分配向债权负担轻和产业基础好的人口流入地区倾斜。四是财政新政从盯着逆差率到紧抓总额增长。五是加强对特定群体的补贴和支持。六是要高度关注化债以后的地方财政形势，尤其是关注未列入隐性债权但地方政府仍可能承当兜底责任的开支负担；充分借助化债腾出的时间窗口，建立债权管理的长效机制与推进财税体制变革。

在愈加积极的财政新政和适度修身的货币新政作用下，我们预计2025年民企融资环境有望进一步改善，在存量商品房和存量闲置农地收储等方面有望获得更大力度的资金支持。

撑住房价，新政该怎么加码？

2024年“5·17”和“9·26”先后三轮新政“组合拳”对房地产市场形成积极影响。从近日的房地产销售、土地市场等数据看，一二线城市出现显著的震荡征兆，部份三四线城市也在逐渐回升。这些趋势能够持续，并产生房地产市场的真正拐点，还须要后续新政接续加码。中央经济工作大会对2025年房地产工作做了定调和安排，接出来的关键问题是找准新政的加码点，带动新政早日落地。

首先，加强力度化解民企债权风险。中央经济工作大会提出，“有效防范化解重点领域风险，牢牢固守不发生系统性风险底线”，其中化解房地产风险是重中之重。2021年以来，早已有60多家上市民企出现不同程度的债权毁约，目前民企化债正步入深水区，债权重组面临众多困难，这种问题久拖不决，必将是金融系统的重大风险隐患。因而，2025年对重点企业的救治应摆在重要位置，对民企债权重组给与更多的新政支持，比发行非常国债，创立专项基金，提供专项按揭，外企下场竞购，施行逆向混改等。

其次，做好存量商品房和存量闲置农地的收储。目前，人民建行、财政部、、自然资源部等部门，针对存量商品房和存量闲置农地收储颁布了一系列新政，包括地方专项债、保障性住房按揭、专项欠款等，但新政落地并不非常顺利。此次中央经济工作大会提出，“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推动处置存量商品房工作”，将控制新增房地产用地供应摆在了重要位置，一方面要消化存量，另一方面也要控制增量，借此减轻去库存压力，调节市场供需。据悉，“盘活存量用地和商办用房”的叙述，意味着存量商品房的收储范围扩大至商业和办公用房，对商办用房开发商来说无疑是重大利好，非常是一些商改住项目有望盘活。2025年应该用好用足这种存量新政，打通新政的堵点，使新政早日落地显效。同时按照实际情况颁布更多的增量新政，加强收储力度。

第三，加力施行城市更新、城中村和危旧房整修。这也是本次中央经济工作会指出的工作重点。城中村安全隐患多，居住环境差，群众改建意愿急迫。据有关调查统计，仅在全省35个大中城市，须要改建的城中村就有170万套，全省城市须要改建的危旧房有50万套。10月17日，提出通过货币化安置等方法，新增施行100万套城中村改建和危旧房改建，项目的施行一方面将改善市民居住环境，另一方面推动了商品房的去库存。该项工作的落实须要财政金融新政的大力支持，同时须要引导社会资本积极参与。

第四，继续打好保收楼攻坚战。去年以来，在城市房地产融资协调机制促使下，全省保收楼工作取得重大进展，截止11月13日，全省已交付285万套，其中广州、福建、甘肃、黑龙江、河北、江苏南通等74个省市保收楼交付率超八成。今年保收楼工作预计将全面扫尾，越是到最后阶段，攻坚的难度越大。去年，中央五部门联手推出4万万元个贷资金推动保收楼，预计今年还将进一步提供个贷支持。据悉，罗志恒建议通过配股国债等方法，创立中央层面的“房地产稳定基金”，专项用于保收楼、收储等工作。

机构观点

中金公司：

政治局大会对房价叙述延续“止跌回稳”取态，宏观新政叙述更为积极。本次大会提出“稳住房价股市”，整体延续9月政治局大会“促进房地产市场止跌回稳”的取态；但宏观新政方面提出了“更加积极的财政新政”、“适度修身的货币新政”、“加强超常规逆周期调节”、“大力提振消费”的积极叙述。考虑到当前房价面临的根本问题是市民收入预期和楼市预期上扬背景下的买房需求萎缩问题，积极的宏观新政与房价稳定新政配套有望在一定程度上减轻这一问题，建议持续观察后续具体新政举措的跟进。

整体来看，本轮新政带来的基本面修补仍具备脉冲特点，但修补幅度和持续时长一定程度上高于往年周期。我们觉得今年基本面修补趋势能够持续，仍明显依赖于宏观新政在稳定市民收入预期方面的节奏和疗效，以及地产新政在调节供需关系、稳定楼市预期方面的进展。

粤开期货：

政治局大会指出要“要撑住房价股市”。房价与股市，后者关系到市民的存量财富，前者则是提升市民财产性收入的关键，稳定了房价与股市，就撑住了市民资产负债表，也有望撑住消费和内需。

对于房价而言，要推动房地产市场止跌回稳：一是或将进一步解除非必要的限制性举措，让商品房回归市场化配置。当前全省仅存南京、上海、深圳等少数城市仍在执行限贷新政，有必要进一步放松。诸如，放开近郊限贷、大跃层限贷、商住限贷，增加非本地户口买房公积金期限，降低多孩家庭买房指标等。

二是保收楼、收储存量房、收购民企存量农地等工作。或通过配股国债的形式，创立中央层面的“房地产稳定基金”，预计2万亿~3万万元，专项用于保收楼、收储等工作，以坚定不移的决心并释放强烈的讯号推进房地产市场止跌回稳。

三是引导鼓励高品质住宅产品开发，以优质供给满足市民合理需求。建议按照不同城市的去化周期以及不同地段住宅受欢迎程度，将核心地段的部份商业用地更改为住宅用地，满足市民对好地段、高品质商品房的需求；放开近郊供地1.0容积率限制，优化架空层、阳台等空间以及社区公共配套设施的指标估算规则；鼓励优质低价，不再施行新建商品住房销售价钱指导等。

海通期货：

12月政治局大会再度重申稳定房地产市场的新政基调。我们觉得，连续两次对稳地产的积极表态，彰显中央层面对房地产的心态转变与高度注重，房地产蓝筹股或有更多稳需求、去库存、优供给新政颁布，促使行业稳定。

结合大会叙述，我们觉得后续地产新政方面，需求端将继续放开限制，增加买房准入门槛与成本负担，剌激需求的有效释放；供给端将推动落实专项转债竞购存量闲置农地、回购开发商新建商品房、回购市民二手商品房、“白名单”机制个贷投放等新政，建立农地、财税、金融新政，化解行业库存问题，引导供需回归均衡状态。

国联期货：

适度修身的货币新政背景下，利率或呈持续增长趋势，一方面能减少市民买房成本，促使需求释放；另一方面或使房租回报率与无风险利率的差别持续收缩，降低资金配置房产意愿。

城中村改建货币化安置或成为稳房价的主要契机。2024年10月17日市长倪虹表示，“计划通过货币化安置房形式新增施行100万套城中村改建、危旧房整修”。货币新政从“稳健”转向“适度修身”，预计能为城中村改建货币化安置（房票安置）的落地提供有力支撑。

招商期货：

政治局大会在过去“止跌回稳”表述基础上进一步提出“稳住房价股市”，判定后续新政将持续加码，着重于改善市场供需关系以及民企和地方政府的流动性；“更加积极的财政新政”表述下，财政新政加码或有助于竞购存量农地等新政落地并改善地方政府和民企主体的流动性，帮助建立企业端信用底；据悉，结合“加强超常规逆周期调节”等叙述判定后续在改善地方政府和民企主体的流动性方面或有更大新政空间；“适度修身的货币新政”表述超预期，判定未来货币新政修身基调下，贷款利率或有进一步增长空间，贷款利率若进一步增长则可促进按揭利率与净房租回报率之差继续下挫，因而推动买房总需求（房子二手房）的震荡。

市场或逐渐完善企业端信用底出现以及供需关系改善的预期，这些预期或推动房地产蓝筹股的市值修补，但是整个A股市场中与房地产相关度较高的产业链及消费蓝筹股也或得到显著的市值修补。