10月31日，六大国有建行集体公告，从11月1日起，相继对商业性个人住房按揭利率推行新定价机制。一个月前，中国人民建行曾发布公告，要求存量贷款利率与全省新领取贷款利率偏离达到一定幅度时，欠款人可与农行自主协商、动态调整存量贷款利率。

11月1日，建立商业性个人住房按揭利率定价机制即将落地，买房者未来贷款利率加点幅度怎样调整?买房者如今又是否值得申请调整?存量贷款利率何时能重新定价?

未来存量贷款加点幅度怎样调整?

9月29日，中国人民建行发布关于建立商业性个人住房按揭利率定价机制的公告，其中提出，存量贷款利率与全省新领取贷款利率偏离达到一定幅度时，欠款人可与农行自主协商、动态调整存量贷款利率。

偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。从六大国有行公告来看，这个偏离度设定在30BP，即存量贷款利率加点值低于上季度全省新领取贷款利率平均加点值加30BP时，顾客可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不高于上季度全省新领取贷款利率平均加点值30BP，且不高于重新约定时所在城市贷款利率加点下限(如有)。

也就是说，买房者按揭的LPR加点值-全省新领取贷款利率平均加点值>30BP时，如买房者所在区域当前未设置贷款利率下限，买房者可申请将按揭的加点值上调至全省新领取贷款利率平均加点值+30BP。

比如，买房者的房贷利率为LPR-20BP，人民建行10月31日最新公布的全省新领取贷款利率为3.33%，考虑到上季度(即7-9月)公布的5年期以上LPR算术平均值为3.85%，则全省新领取贷款利率(3.33%)对应加点值为-52BP，买房者的加点值(-20BP)较全省新领取贷款利率加点值(-52BP)高32BP，符合调整条件，如买房者所在区域当前未设置贷款利率下限，买房者可申请调低至-22BP(=-52BP+30BP)，上调后买房者的房贷利率为LPR-22BP。

当前，央行官网早已增设新栏目“商业性个人住房按揭加权平均利率”。据了解，每年1月、4月、7月、10月底，央行会公布上一季度全省新领取贷款利率水平，供建行和欠款人参考。

六大国有行表示，自2024年11月1日(含当天)起，买房者即可登入建行APP，或线下向按揭服务行申请调整利率加点值。初审通过后，新的利率加点值下月生效。

存量贷款利率何时能重定价?

按照中国人民建行发布关于建立商业性个人住房按揭利率定价机制的公告，自2024年11月1日起，协议约定为浮动利率的，商业性个人住房按揭欠款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。

此前不少按揭人觉得贷款利率重定价周期统一为一年，不能及时反映市场供需变化，容易导致新老贷款价差过大等情况，六大建行的公告明晰取消了贷款利率重定价周期最短为一年的限制。

按照六大国有行公告，未来买房者可以选择按3个月、按6个月、按12个月这三种形式中的一种进行重定价。如买房者的重定价日是按揭领取日的，调整后重定价日为按揭领取日加重定价周期后相对应的日期。

举个事例，如买房者的重定价日是3月15日，重定价周期调整为3个月后，买房者的重定价日将调整为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。

值得注意的是，单笔贷款在按揭还清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得进行多次调整。

何时能申请调整?

多家建行表示，将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请，届时买房者可通过手机建行申请调整重定价周期。

如今是否须要申请调整加点?

考虑到10月25日绝大多数存量贷款的加点幅度早已批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数欠款人无需调整加点幅度。

未来一段时间，假如新政利率保持稳定，预计新领取贷款利率都保持稳定，存量贷款利率将无需再进行调整。

有市场人士觉得，假如新领取贷款利率加点幅度进一步增长，存量贷款利率也会跟着下行，工行会综合考虑骗贷和经营成本等诱因合理确定新领取贷款利率。

本轮批量调整后，存量贷款利率普遍降至3.3%，假如存量贷款与新领取贷款差别小于30BP，将推进新一轮存量贷款利率调低。为此，预计建行会较少领取利率高于3%的贷款，新领取贷款与存量贷款的波幅也将保持总体稳定。

采写:南都记者黄劲胜