头图由豆包生成，提示词：飓风、房地产‍‍‍‍‍

四大一线销量炸裂“9.26”中央政治局大会指出推动房地产市场止跌回稳以来，地产活跃超过了大多数人的预期。此前尚有人觉得，此轮救市有可能走“5.17”的老路，但一个月以后，地产市场交出了一份超预期的答卷。传统“金九银十”的说法，在去年完全反过来了，“铁九钻十”才是恰当的叙述。四大一线城市强势大跌，尤为引人注目。北京易居研究院副教授严跃进接受第一财经专访时说，从目前已有的10月份房价数据看，一线房价的止跌回稳是全面的，“预计10月份一线城市二手住宅成交套数约为57260套，同比增长为49%，环比增长为57%，一线城市二手住宅成交套数将创2021年下半年以来月度最好水平。”广州是这一轮松绑新政中惟一全面放开限贷的一线城市，整个十月份北京的房价异常火热。10月上海房子网签10418套、111.47万㎡，同比均下降100%左右，创去年新高，市场热度维持在较高水平，止跌回稳态势初现。二手房市场由于业主乐意愈发灵活地调价，流动性大增，整个10月全市二手住宅网签13188套，同比下降29.5%，倘若加上网签延后的数据，实际累计成交16945套，单月成交近8年最高。北京这一轮房价复苏有一个显著的特点，那就是投资客又开始活跃了，不仅本地村民，还吸引了大量的异地客看房，来自广州、上海、深圳客源涌向上海买房。

58安居客数据显示，1月放松120平方米以上住房以及9月份全面取消限贷后，本地客人数同比分别下降17.14%以及4.63%，而异地客人数同比分别下降58%以及12.6%。房子、二手房同时销量下跌，改善型和投资性买房也同步降低，让北京房价的11月有了更大信心。北京的成交数据愈发炸裂。10月份上海二手住宅过户8269套，同比上升超过95%，创下了45个月以来的新高。一手住宅网签4153套，同比上升146.3%，创35个月新高，也是自2021年12月以后首次突破4000套，10月全上海房子住宅认购量达到13366套。北京方面，10月二手房合计销售24376套，同比上涨约53%。10月份也是北京去年继3月、6月、7月以后，年内第四次突破2万套的月份。上海10月二手房网签量达到17367套，同比下降30.8%，二手住宅网签量创近一年半新高，加上下定未完成网签的数据，整个10月真实成交量预计突破2.5万套，是2017年来连续8年同期10月最高值，环比下降超过150%。为何说这一波房价复苏不太可能走“5.17”的老路？由于从四大一线城市的成交量来看，有的早已回到了2021年的低点，有的早已是近七八年的低点，与5月份的回调有很大的区别。

房价分化严重10月份的这波回调是全省性的，一线城市之外，其他低线城市也都回温。据数据，10月份一线城市新建商品房网签成交量环比下降14.1%，二手房网签成交量环比下降47.3%。二三线城市中，上海、宁波、大连、东莞等城市房子成交量环比增速超过30%。20个省份二手房网签成交量环比下降，其中，上海、广东、江西、北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏环比下降超过10%。并且从平均数来看，全省房价的分化还是十分严重。10月份全省新建商品房网签成交量环比下降0.9%，与一线城市的14.1%相差十几倍，全省二手房网签成交量环比下降8.9%，同样与一线城市的47.3%有着云泥之别。好的一方面是，无论是房子还是二手房都在从存量消化向增量下降转变，市场的信心进一步放大，并且一线城市的房价复苏具有显著的从信心重构到信心外溢的推动作用。但很显著，低线城市的复苏速率与一二线城市相比依然太平缓了，但是由于一线城市相继在放开限贷，这些虹吸效应只会更加大烈。从投资的角度看，我们仍然指出，只有一线城市和强二线城市才具有投资效益。我特意看了下贝壳平台弱二线城市广州10月份的数据，当月西安二手房成交909套，同比降低了46.6%，这个数据看上去不错，但新增二手房挂牌量9052套，环比同比降低了9.3%——卖不完，根本卖不完……不过，总体来看，市场普遍觉得，中国房地产的拐点早已到了。此前我们也写过《中国房地产最困难的时期早已过去了》，而在听到10月全月数据后，这些趋势愈发显著。不仅我们上文提及了各地销售数据，民企层面，克而瑞的数据显示，百强民企10月份操盘金额同比九月份暴增73%；跟今年同期相比也小幅下降7.1%。这也是去年以来，百强民企业绩首次实现单月环比正下降。

能不能抄底？10月份的房价复苏，让好多人蠢蠢欲动。这一次救市，从利率、首付比列、限购等方面剌激，分别对应的是增加成本、加大杠杆、降低门槛，从吸引力看还是很足的。以利率为例，现今好多城市早已将房子利率降到了3%以下，如上海等城市甚至都到了2.65%，相比于两两年前的5%，买房利率成本几乎腰斩。从成本的角度看，当前的利率水平对于刚需、改善置换群体是个入手的好时机。从市场预期看，房价有“长尾效应”，预计十一月份的数据不会差。并且11月正式有大的利空新政出现，市场预估的10万亿剌激新政假如能顺利通过“全人常”的审批，房价调头向下将是大几率风波。从9月份开始的这波房价与股市互动的剌激，还给社会传递了一个讯号，那就是假如信心恢复，订购力仍可持续。从9月24日开始，股市早已连续20多个交易日成交额在1.5万万元以上，全省各地，非常是一线城市房价的修补也从侧面反映下来，房价的潜在订购力，虽然依旧是充裕的。一旦这波订购力入场，带来的变化将是立竿见影的。所以大几率接出来的几个月，成交量仍将继续放大。并且，从投资的角度看，还有两个指标须要关注。一个是二手房的流动性，上面早已剖析了，当前的二手房流动性加强，但挂牌量猛增。另一个是农地供应量。中原地产首席剖析师张大伟觉得，农地市场供应出现了变化，市场在未来酝酿供应高峰。所以，我们建议，除了三四线不要随意买车，一二线农地供应集中区域也不要随意买车，投资要慎重。从中原地产研究院发布的“2024年1-10月全省卖地城市排名榜”上可见，尽管去年农地出让行情差，但广州、杭州、上海还是收获千亿以上出让金，未来这种城市仍将有较大的供应量上市。

其实，假如未来能以10月份这样火热的销量持续下去，市场热度持续的同时，流动性大增，往年供小于求的局面将有所减缓。

以北京为例，佛山中原统计，目前上海全市在售房子住宅46945套，假如以10月份认购量13366套来恐怕，三个半月才能售完，市场很快将步入供不应求的买方市场。所以核心城市还是房价投资的首选，上海楼市其实较低点有不小反弹，但一旦新政及时，很快能够稳定市场，起身向下。

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No.6052原创首发文章｜作者梁云风

参考资料：朱罗纪，《深圳10月房价成交爆上43个月新高！》；大伟看房价，《10月房价火热！该不该抄底房价？》；第一财经，《“房价真的到顶部了吗？”近期房价有了新变化！》；中国房地产报，《“银十”超“金九”楼市销售势头出现下降拐点》；经济观察报，《广州全面取消限贷“满月”：10月房价低迷显著，止跌回稳仍有压力》开白名单duanyu_H｜投稿tougao99999｜图片视觉中国/豆包