步入2024年尾声，房地产市场继续沐浴在新政的春风中，作为全省房价的风向标，一线城市的房价新政再度集体迎来了新一轮的调整。

11月18日-19日期间，广州、上海、深圳纷纷官宣取消“豪宅税”，北京则放宽落户标准。在业内看来，取消“豪宅税”是税金调整的大方向，上海也将会马上响应，而新一轮一线城市房价新政的再次优化调整，或将进一步推动年底房地产市场活跃度的延续，也将推动全省市场“止跌回稳”。

一线城市新政“接力”

本周，一线城市的房地产市场正在迎来新一轮的房地产新政调整。

11月18日，深圳率先取消普宅标准。当天，天津四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明晰取消普通住房和非普通住房标准，与之相关的个人所得税、增值税和税费迎来调整；紧接着，上海也宣布将取消普通住房和非普通住房标准。

11月19日午间，上海再度“接力”，取消普通住房和非普通住房标准，同时对个人销售住房涉及的增值税、个人订购住房涉及的税费，根据《关于推动房地产市场平稳健康发展有关税收新政的公告》（财政部税务总局公告2024年第16号）有关规定执行。

值得一提的是，从新政导向看，党的中学全会明晰要取消普通住宅和非普通住宅标准；9月末中央政治局大会明晰，抓紧建立农地、财税、金融等新政。

11月13日，财政部等三部委发布《关于推动房地产市场平稳健康发展有关税收新政的公告》，自2024年12月1日起执行，该公告明晰了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等让利新政，即房地产税改新政，具体操作办法由各地制订。

“当前深圳、北京、深圳早已先后取消普宅标准，预计厦门也将加速落地相关新政，进一步减少买房成本，促使买房需求释放。”中指研究院新政研究经理陈腼腆表示，取消普宅标准为一线城市市场持续修补提供了进一步支撑，短期市场活跃度有望继续好转，也将推动全省市场“止跌回稳”。

事实上，虽然广东仍未颁布取消普宅标准相关新政，但其也在11月18日祭出大招，放宽落户标准，成为一线城市中首个提出买房入户的城市，该新政也被觉得是推动房地产销售的一个措施，有利于推动基于落户需求而购置房产的消费行为。

交易成本急剧增加

随着新政利空释放，也有不少人形成疑虑，究竟哪些算普宅和非普宅？本轮新政的调整究竟对买房者有如何的利空？又将对市场形成哪些样的影响？

虽然，对于普通住宅和非普通住宅的定义，当前各地的标准并不完全一致，大多是依据住宅新村的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价钱等条件进行界定。以北京为例，本次政策前，北京的普通住宅标准为：①住宅新村建筑容积率在1.0（含）以上；②单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或则单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下。

只要不符合上述三者中任一条件，都属于“非普通住宅”。并且，这类房产此前虽然买满2年也未能享受增值税免缴的让利，要交5个点的增值税。因为非普宅所交的契税核定征产率比普宅要高，因而被称之为“豪宅税”。

随着这部份税收的调整，买房者的交易成本将会大幅度增加。以北京为例，取消普通住房和非普通住房标准后，在个人转让住房增值税方面，订购2年以上（含2年）的住房对外销售的，免缴增值税；在个人订购住房税费方面，订购90-140平方米的房屋，首套间按1%征收；订购140平方米以上的房屋，首套间按1.5%征收。而过去，这一征收标准为3%。

据乐有家测算，以北京过户价1500万的二手住宅为例，最终可以节约66.64亿元的税金。

“新政的一次性降成本效应很显著。”广东省城规院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉表示，以沪宁为例，有好多早年买车的群体，其房产增值额比较大，例如2015年购置的500万房产，现今为800万，若是非普通住房，按5%的增值税率算收税达到15万。政策后这个15万直接免掉，假如再加上税费、个税等影响，税改带来的一次性降成本效应特别显著。

新政释放重大讯号

从降首付、降利率再到降交易契税，围绕房地产市场新政调整早已经过了一系列优化，市场“止跌回稳”的效应也非常显著。

按照国家统计局数据，10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价钱同比跌幅回升或转涨，环比涨幅回升，房地产市场预期进一步改善。其中，一线城市二手住宅销售价钱同比由上月增长1.2%转为下降0.4%，为近13个月以来首次转涨。

广州易居房地产研究院副教授严跃进表示，系列利空新政下，买房新政的黄金窗口期已开启。叠加一系列利空的买房新政和环境，包括买房门槛低、首付比列低、房贷利率低、税费成本低等，预计新政效应将持续释放。同时，随着供给和需求两端的积极调整，房地产市场的供求关系将会优化，市场也将朝着平稳健康的方向发展。

而针对本轮房地产税收新政的调整，中原地产首席剖析师张大伟觉得，新一车架合拳代表了救房市的决心，坚决要带动房价，所以短期看对房地产可以比之前豁达一点。一系列新政有利于保持房地产预期稳定。部份城市非常是一二线城市早已可以判定企稳，市场震荡将是趋势。

在李宇嘉看来，本轮新政调整也折射出了重大讯号。一方面，行业从增量时代转向存量时代，从抑制过快流转、房价过快下降转入推动交易循环，以及更加重视存量房子和社区养老、公共配套补弱项的资金需求，房地产税收变革的方向将是增加流转环节的税赋，因而形成“降成本”的效应，这样就能促使交易良性循环。

另一方面，将这种环节的税赋转移到前端保有和维护环节，进而总的税赋不变，但征收环节后移。除了做大了交易的面包，同时，前端公共服务维护和保养以及房子养老金也就有了资金保障，村民居住愈发舒适，楼价也能有所稳定；并且，也会培植政府更加重视存量消费，而不是增量建设，这是服务型政府变革的措施。

采写：南都·湾财社记者孙阳