“最近成交量还可以，楼价也涨了一些，相较九月末平均下降30万左右。”

谈起近来的二手房行情，上海中介张阳（化名）感叹甚少。张阳是上海某中介品牌的四星店总监，分店所在片区属于上海的热门蓝筹股。近一个月来，张阳显著觉得到，片区看房人数、看房量都急剧降低，更明显的变化是，新村降价成交的房源数目，显著增多了。

买房者李男士也有所感受，“小区同跃层房源，现今的挂牌价，比前两个月涨了40万。”

自九月末加息、降息、降首付等新政发布以来，一大波房价利空新政纷至沓来，直接剌激了市场情绪，其中尤以一线城市最为明显。以南京为代表的多个核心城市，部份新村虽然正出现降价趋势，住户在挂牌房源时信心显著提高，议价空间也在缩小。

涨声再起

张阳的店面坐落广州市西市区内环附近，属于比较热门的学区蓝筹股，也是当地看房流量很大的片区。

自十月份以来，张阳显著觉得到，店面附近新村成交量变大了，楼价议价空间也在缩小。“10月新村成交量不少，步入11月可签约的房源数目少了，但成交价在上行，整体趋势是往上走的。”

据其展示给记者的一份成交单，11月份以来，店面附近一新村已成交近30套，基本每天都有单子成交。较热门的成交房源，多为30平方米左右的超小跃层房源，不少父母都是为了学区才入手。

从价钱上看，近日房源成交价和挂牌价之间的差价，较此前有所缩小。诸如月初有房源报价286万、最终成交价266万，买卖双方价钱博弈的空间在20万左右；而这三天成交的房源，有房源报价295万、成交价290万，还有房源报价305万、成交价303万，整体议价空间缩小。

从成交周期看，不少房源挂牌仅三天便成交，也有一些挂牌近一年的老房源，借着这波热度顺利卖掉了。

“这个新村比较热门，主要有三个诱因，一是单价比较低，同等价格在这个位置能买的房，这个新村算楼龄比较新的；第二是位置比较核心，第三是整体配套比较好，附近有学区、商务区等。”张阳表示。

在上海，上述情况并非个案，“我明天新增了四个顾客，都有点忙不过来了。”刘为（化名）所在分店坐落广州朝阳区，据他介绍，分店附近的某个小型新村，近日成交也出现了升温态势。

“最近的成交案例中，几乎没有涨价的，有些跃层成交价比10月份还高，10月分店所在片区共成交了58套，而11月截止25日早已成交了67套。”刘为感慨称，这两个月热门新村二手房成交太快了，有库存的优质房源数目也在降低，相应地价钱端也出现了起伏。

他举例称，新村同跃层的房源，之前单价在480万左右，近来买房者降价到500万都不行，刚成交的一套间，最终价钱为513万。“虽然有降价案例，但若果将时间拉长，如今距离新村以前的楼价低点还很远。这之前楼市降了一年多，现今属于把之前降的补回去，但仍属于近几年的价钱高点。”

对后续的市场走势，刘为抱有观望心态。他觉得，目前的热门新村成交量确实比较大，楼价走势则平稳中微涨，但若果成交量持续走高，加上后续面临入学季，是否会显著降价就不好说了。

在上海市西城区另一高流量新村，附近中介分店的人员也表示，近日分店成交的二手房源中，提价案例有所增多，相较于此前的8、9月份，近两个月同跃层房源大概降价10万～20万左右。

本轮市场变化起自九月末，且新政多轮次、密集性释放，到十一月还有政策释出。

11月18日，深圳市即将发文宣布，取消普通住房和非普通住房标准，个人转让2年以上(含2年)住房的，免缴增值税；个人家庭订购面积140平方米及以下住房，减按1%的税率征收税费。

取消非普房标准、降首付、降利率等一系列新政，共同燃起了一线房价的市场热情。

高档新村降价更为显著

前述几个降价新村案例，在上海是否是普遍现象？其他城市表现又怎样？

近日，克而瑞发布了一份二手楼市报告，显示10月份上海、合肥、上海、重庆、苏州等几个城市，均有过半新村楼市同比出现下降。其中，上海天通苑、四惠、望京等不少流量新村，成交价钱均出现同比转增。

此外，该报告选定的样本是上海、上海等12个典型城市的二手房新村，且各新村近两个月交易量均小于5套，属于交易频次本身比较高的新村，买房需求会低于城市平均值，但仍能反映一定趋势性特点。

不过，并非所有城市的典型新村都在降价，在上海、南京、广州等地，楼价同比下降的新村，占比均不足四成。其中，上海、南京是近些年来楼价跌幅较为明显的城市，市场信心恢复相对较慢。

分新村类型看，楼价越高的新村，“涨价机率”越高。报告表示，10月份，在统计的样本新村中，刚需、改善、高端类新村，分别有45%、47%和50%的新村成交价钱同比下降。

同时，改善和高档新村议价空间均有回升，高档新村表现更为显著，买方信心显著提高。典型如北京大宁慧芝湖，2024年下半年挂牌参考价在10亿元/平方米左右，10月份成交10套，成交单价达到8.7亿元/平方米，同比上升5%，据此估算，议价空间已回升至13%。

据悉，部份刚需新村由于前期下跌较大，现在议价空间也在快速回升。在前述样本新村中，有二成刚需新村楼市触底大跌，且有新村楼价跌幅达到20%，这类新村多为各城市的优价触底项目，楼价变动敏感，尽管如今价钱有所下降，也可能只有历史低点的一半。

相较于房子，二手楼市表现更能反映市场趋势，被业内视为行业动向的先行指标。

从前述报告可见，受房地产利空新政影响，当下多个核心城市的二手楼市格，确实有回落趋势，不过因前期下跌较大，现在楼价的微幅下降，还未达到急剧扭转市场价钱走势的疗效。

克而瑞表示，10月份全省，一二手楼价升幅有所回升，除了近半新村楼价出现下降，尤为可喜的是，成交价正在向下紧靠挂牌价，买方信心有所下降。从结构性分布看，高档新村中楼价下跌比列更高，刚需类新村中，也有大量优价新村迎来较大幅度的触底大跌。

国统局数据也显示，近日楼市同比跌幅回升，市场预期进一步改善，其中二手房更为突出，10月份有11个城市楼市同比转增，是2023年下半年以来，二手房楼市同比上升城市最多的一个月。

市场热度能持续多久？

二手楼价出现回升讯号，回应了调控新政的有效性，但这波热度能持续多久，仍令业显存疑。

“二手楼价的升幅，目前出现积极变化，但是否能产生新一轮市场博弈，还需观察新政效应的持续发酵，以及不同城市的市场反应。”麟评居住大数据研究院中级剖析师关荣雪告诉第一财经。

从最新成交数据看，步入11月份以来，二手房成交量虽保持下降趋势，但有疲弱的端倪。

据麟评居住大数据研究院检测数据显示，2024年第47周，重点10城二手住宅成交量为20116套，同比增长4.58%，环比上升23.12%。从累计成交来看，2024年11月截止24日，重点10城二手住宅成交70323套，较10月同期上升29.41%，较今年11月同期上升19.27%。

“近两周，重点城市的二手房成交量，同比连续小幅回升，但成交量绝对值仍处于年内较高水平。”麟评居住大数据研究院表示，9月末以来的新政效应仍在，预计短期内依然具有释放空间。

后续，二手房以及整个房子市场，回升的持续性怎么？是否还有新政空间？

“市场低迷的可持续性须要审慎看待，新政红利及市场自我调价能力能够持续释放，是决定市场未来迈向的关键诱因。”关荣雪表示，当前新政主要集中在短期剌激举措上，若要实现常年稳定发展，须要在住房保障、融资环境等方面进行系统性变革。

关荣雪觉得，目前房价新政释放早已较为充分，未来的重点在于新政落实。据悉，地方政府还有多项储备新政，例如打通“以旧换新”链条、降低人才买房门槛、加大人才买房补助等，以进一步剌激市场，经济环境的改善也仍有调整优化空间。

手指研究院研究总工监李益峰告诉第一财经，短期来看，926政策疗效持续性强于往年，相关新政在释放改善性需求上进一步加码，有助于房地产市场持续低迷。但整体来看，市场恢复仍面临众多挑战，若各项新政落实到位，房地产有望实现从阶段性回稳到持续性“止跌回稳”的转变。

在李益峰看来，当下需求端还存在部份新政空间，但预计继续优化的可能性有限，例如一线城市限贷继续优化的相关新政、核心城市买房与落户关联的相关新政、继续加息的相关新政等。而供应端收储存量房、危旧房改建、盘活闲置农地等相关新政，是促进市场改善的关键。