本文首发：拾榴询财公众号（2024年11月3日）

10月31日，工、农、中、建、交、邮储，六大行公告，11月1日起，相继对个人住房按揭利率，推行新的定价机制。

同时，贷款利率重定价周期，也可以调整为3个月或6个月，或维持一年。

那如何选实惠？

01

不晓得你们还记得，在5年前，2019年年末，宣布LPR切换时，老南就写过《2020年，贷款利率彻底变了》，在“固定利率”和“LPR加减点数”的选择之间，谈到：

常年看，我们面临的是通胀。所以，常年看，目前的利率，会是个相对低点，那选“固定利率”显然是不明智的。

当时我这个判定网上还有争议，不少人阴谋论，说马上要大通胀了，一定要固定利率，浮动的会要不得。

所以当时这篇文章的评论区，还有不少反对意见，现在看，选择固定利率的真哭晕在公厕。

另，在这篇文章的第四段，老南还专门谈到：

这个变化并不友好。

之前的贷款利率，也会随着利率上升升高而调整。但有个细节，多久调整一次？

好多人没注意，各家建行贷款协议不一样。有的是一年调整一次，有的按季，甚至按月调整。

但此次LPR，明晰重定价周期最短为一年。用一位建行同学的话说：对常年贷款顾客而言，不是很友好。

这不，5年后，贷款利率定价周期，可以让顾客自己选了。

5年前提出这个问题，是不是很有预见性？

02

此次利率定价周期选择，本质是个利率调整的频度问题。而这个频度，在不同的利率环境下，结果完全不一样。

举例而言，如这几年是在加息周期，那定价周期，肯定越短越好。由于只要加息了，你在3个月内就可以享受到利率上涨带来的按揭减轻。

但若果是常年的通胀周期，那定价周期，肯定是越长越好，你可以享受更长的低利率按揭。

所以，理论上，通胀周期利率调整越长越好，加息周期利率调整越短越好。

但现实中，这个选择虽然还是存在难度的。

由于，贷款常常都是二三六年的超长周期，而利率周期大机率是远高于贷款周期的。

右图我列出了中国，日本，韩国三国的住房按揭利率走势，你会发觉策略差异挺大的。

中国自14年以后至今，利率是下行趋势，逻辑上越短越好。

日本70年代发生过超级大通胀，80年代后利率仍然增长，2020年疫情后又开始下跌。

那逻辑上70年代利率调整越长越实惠，80年代后利率调整越短越实惠，这几年又是调整越长越实惠。

台湾则是90年代经济破灭后，不仅06年那轮失败的通胀，利率仍然往下走，那调整越短越实惠。

所以发觉没，倘若让我们谈个3、5年的预测，显然能够努努力，10年甚至20年维度，判定难度极大，尤其这几年，黑天鹅太多。

瞧瞧对门大毛，一场战争，逻辑就全变了，利率直接飚到20%去了。还有德国，一个疫情，逻辑也全变了，利率直接飚到5%以上。

03

恐怕听到这儿，你们会迷糊了，那此次应当怎样选。

我个人还是偏向选择3个月，逻辑是此次超级周期切换，周期会比较长，从大几率而言，利率还是会常年在顶部区域，不排除进一步加息的可能。

但是当前关注这事的，恐怕都是有贷款的，考虑到等额本金比较多，那在还贷的前5-10年，由于本息高，等额里月息占比很高。说白了，这个阶段主要是在还月息，所以这个阶段吃加息的实惠，会更明显。

其实，的确有一些小几率风波的可能性，例如前面提及的战争，或则俺们忽然自主研制出了振金、艾德曼合金之类，生产力骤降。

但其实我们做决策，还是要考虑大几率方向为主，同时不会被小几率风波击溃就好。不能反过来，就受罪了。

结

上周五写了《为何价值股在跌，垃圾股在涨？》，提醒垃圾股的风险。周日垃圾股就开始有点倒塌的走势了。

周六晚上在扶梯里，看见一订餐小哥和同事在陌陌语音：我们的股票涨停了！

所以啊，垃圾股最后坑的都是股民，尤其是想快速发财的股民。