从收回存量农地、到竞购存量房，房地产正步入新一轮的去库存周期。

三季度以来，存量住房收储步入加速期，据不完全统计，已有超50个城市表态支持国有企业收储，其中有核心一二线城市、三四线城市，还有市级行政单位。其中，29个城市已落地首批房源征集条例，明晰商品房需满足的条件。

支持收储的增量资金也在不断入场。近日财政部主任明晰，专项转债支持回收闲置存量农地、新增农地储备，以及竞购存量商品房用作保障性住房，正在研究制订新政条例，促进推动落地。

业内机构觉得，三季度以来，中央新政持续发力，一揽子宏观新政“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。2025年或将成为新一轮去库存的起点，收储商品房用作保障房，预计能帮助去化1.30亿平米库存，推动房地产基本面“止跌回稳”。

增量资金不断入场

政府“收储”存量房，是指由政府竞购已建成的存量商品房，将其用作保障性住房。从竞购房源的角度看，具体包括“国企收储未售房子”和“国企竞购市民旧房”两种模式。因第二种模式比较分散，现多地在发文实行的，多指“收储未售房子”这种模式。

早在去年5月份，国务院总工理何立峰便表示，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价钱竞购部份商品房用作保障性住房。央行也表示，将筹建3000万元保障性住房再房贷，支持地方央企以合理价钱竞购已建成未转卖商品房，预计推动建行按揭5000万元。

新政支持下，多地发文支持竞购存量商品房。据克而瑞统计，目前已有超过50个城市表态支持国有企业收储，其中既有南昌、深圳等核心一二线城市，也有三明、滁州等三四线城市，更不乏兰考、灌南、赤壁等市级行政单位，其中29个城市已落地首批房源征集条例。

只不过，与发文支持的城市数目相比，真正落地转化的城市规模并不算大。

克而瑞称，截止目前，已完成收储甚至已转化为保障房并投入营运的城市并不多，杭州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等少数城市有项目落地。其中长沙、重庆、天津、青岛均是租赁住房按揭支持计划的试点城市，竞购项目大多用于配租而非配售。

开源期货表示，从各地收储的落地情况看，推动速率一直较慢，主要堵点在于能否达到收储条件的项目较少，主要困难在于当前房租回报率难以实现“商业可持续”。

实际上，资金问题仍然是过往收储工作的痛点之一。太平洋期货表示，存量房“收储”收益平衡较难，资金占用规模较大，可能存在一定缺口，资金来源有待拓展。

以南京为例，广州城发安居作为天津城发的保障性住房营运主体，竞购存量房的资金主要有：第一，城发安居筹措的自有资金，占比在20%左右；第二，项目配套融资，城发安居与民企达成项目竞购合同后，由交行评估人员对项目进行评估，给出放贷比列及额度；第三，政府的竞购补助和贴息。

为促进收储工作的进展，三季度以来新政持续释放，增量资金正在不断进场。

9月24日消息显示，央行3000万元保障性住房再按揭中，央行资金支持比列将由60%提升至100%。这意味着央行将提供全额资金支持，增加了商业建行的资金成本和放款风险，有助于提高商业建行按揭投放积极性，从而推动地方央企收储进度。

近日人大发布会上，财政部主任也明晰称，支持专项转债支持回收闲置存量农地、新增农地储备，以及竞购存量商品房用作保障性住房方面，正在配合相关部门研究制订新政条例，促进推动落地。

手指研究院新政研究经理陈腼腆表示，地方专项转债用于竞购存量商品房用作保障性住房的新政正在制订新政条例，将推动落地。目前，城中村改建专项欠款、地方专项债均可作为收储存量商品房的增量资金，随着增量资金的不断落位，将推动地方政府竞购存量商品房的节奏。

有望消耗过亿平方米库存

地方竞购存量商品房后，有的转为配租型保障房、有的转为配售型保障房，对当地房价影响又有多大？

以南京为例，去年7月29日，广州市即将开始首批配售型保障性住房配售工作，成为全省范围内率先开启“配售型保障性住房”配售交付的城市，首批有3个配售项目和1个预登记项目，共计1999套房源。

从市场反响看，三个项目共计摇中1242个家庭（含替补），据广州机构督查，沁河苑和惠康新村房源90%机率售完，因区位较好价钱实惠，均为满号摇号，相较而言雪松苑受欢迎程度较低。

值得注意的是，因保障性住房价钱较低，过多投入市场，势必会对周边刚需项目产生冲击。克而瑞称，广州首批保障性住房释放的价钱，约为周边房子单价的50%～70%。周边120平方米以下商品住宅，2024年8月成交299套，单价10184元/平方米，当月有约20%的项目涨价。

“即使部份城市会出现短期内激化区域内部市场竞争的现象，并且从地方政府和问题企业角度而言，还是利小于弊。”克而瑞称，对于民企而言，后期若降低存量住房竞购的比列，将更大程度减轻企业的放款和销售压力，推动去库存。

倘若转为配租型保障房，因配租型保障房因高于周边平均房租，加之配套设施健全，常常能取得不错的转租疗效。租赁相较于订购而言，成本可控，对部份刚需而言，保租房的确存在一定的吸引力。

整体而言，存量房收储工作，对当下房地产去库存意义重大。

“从房地产待售面积口径看，2020年开始，我国房地产库存重新步入上行期。截止2024年9月，商品房待售面积7.32亿平米，早已超过2015年底的高峰水平。”开源期货表示。

该机构觉得，2025年或将成为新一轮房地产去库存的元年，主要由三方面诱因贡献：新开工与销售之间的剪刀差、收储商品房用作保障房、城中村改建。2021年至2024上半年底，我国累计复工建设和筹措了685万套保障性租赁住房；假定后续保障性租赁住房全部由收储贡献，预计还能帮助去化库存185万套，根据套均70平米计算，预计能帮助去化1.30亿平米库存。

华福期货表示，2020年以来洋房库存占比爬升，从2020上半年的13.7%上升至2024上半年的26.7%，且小体量未出险/民营民企有较高洋房库存压力。专项债收储新政的推进落地，有利于减轻洋房累库压力，增加行业结构性流动性风险，从供给端加码推动“止跌回稳”。

若果加上对存量农地的消化，房地产迈向供需平衡的脚步会更快。

国信期货表示，当前房地产农地库存20.8亿平方米，占比59%；未完工库存7亿平方米，占比20%；完工库存7.4亿平方米，占比21%，总库存去化周期为3.5年。要将去化周期降至2.3年左右的合理水平，假定2025年自发需求10亿平方米，则超量库存为5到8亿平方米。

该机构称，能够填补这5到8亿平方米的需求缺口，将是2025年能够迈向供需均衡的关键所在。从新政方向看，供给侧即收回存量农地，资金需求约2万万元。需求侧城中村改建和收储是主要切入点，资金需求约4万万元。打通相关新政的核心堵点，辅以资金，能够有较快进展。