红衣勇士，正相继到达房价。

只不过，此次的“有效订购力”，是地方政府。

11月8日，上海颁布政策，国资要在全市竞购90平米以下的存量房子。

11月23日，扬州城建也出手收房，一下子收掉2000多套。

几个销量通常的楼盘，都售完了。

广州也在“猛去化”，以房票安置的方式。

被唤起的购房需求规模惊人，有新盘一周就去化了580多套。

兰州&新乡部份房子销售情况

一场浩浩荡荡的“收房运动”，实质拉开大幕了！

全省早已超60个城市表态，要举办收储工作。

不仅近日的北京、郑州、合肥，还有几个城市早就迈出了竞购存量房的脚步。

上海发布公告，将在全市范围内竞购65平米以下的存量商品房。

上海将在8个区竞购已建成的存量商品房用作保障房，面积不超125平米，竞购价钱为成本+5%。

上海去年已发布3批竞购存量房的公告，要求在交通站点和商业商务区周边1公里内，面积为90平米以下的在售整幢、整单元商品房。

国家队下场收房，核心目的只有一个：

去库存，降低房子供应量。

短期楼市，就是供需的彰显。

供应大，需求小，楼价降；供应小，需求大，楼价涨。

去年的主要救市新政，都在针对需求端。

降首付、降利率、解除限贷、减免税费、取消首二套认定……创造一切条件让买车人进场。

但疗效不及预期，只能产生脉冲行情，延续性还不够强。

为何？由于大部份都是存量需求。

没有增量需求的市场，行情很难持续。

所以，如今调头转向供应端。

既然需求端短期未能爆发，那就“手动”把供应降出来。

收储来的更直接，卖不掉的房屋先回收，做保障房，直接“砍供应”。

这是救市十分重要的一步棋。

化债也是同样的道理，让政府喘口气，不用再大力卖地，别再降低房子供应了。

6万亿化债资金早已启动，7省市11天发行超3000亿。

据透漏，北京在化债方面，将“受益良多”。

供应量增加--楼价出现下降端倪--引起增量进场--产生持续行情--房价螺旋向下。

跑通这个链条，才算救市成功。

存量需求只能保量，增量需求能够降价。

投资需求就是增量，只有投资需求能够救房市。

听着尖锐清脆，却是事实。

投资秉持两侧交易，是风险讨厌型。

要想让她们进场，就得让供应大于需求，有降价基础。

上海率先迎来投资需求，也是由于供需极其不平衡。

预判到2025年，好多区域将0库存，楼价必然涨。

多数商品都是货卖堆山，越涨价越好卖。

唯独有投资属性的，买涨不买跌，越降价越好卖。

房产不仅消费属性外，天然具备投资属性。

只要它与货币有关、与利率有关、与杠杆有关，就甩掉不了资产属性。

货币的本质也是周期，有周期就有涨跌，都会吸引投资客。

投资需求，偏好“低利率高杠杆”。

投资房产的真谛，是“以小博大”。

楼市涨10%，6倍杠杆就是60%的利润。

上海民治迎来大批投资的另一个诱因，在于0.5成首付才能买车，高高的20倍杠杆啊。

所以，让投资需求进场，须要3个条件：

低利率（高于3%）、高杠杆（降首付）、房价涨（供需失衡）。

问题来了，北京房价现今有投资需求进场吗？

只有1%！

目前成交中的首付比列，基本在5、6成，全款也好多。

虽然最低可以1.5成，但都不愿用高杠杆，代表还是以自住为主。

上海楼价从低点平均跌了45%，抄底指标之一“价稳量涨”已出现，为何投资需求才1%？

投资是左侧交易，不秉持抄底，楼价跌多少、是否够实惠，与投资没哪些直接关系。

核心缘由是楼市还没涨，供需关系没逆转。

但现况是，上海的房子供应，很难调节到降价的地步。

供应端：农地“有水快流”

只要房子市场好的地方，就开始不断挂地。

海教园热，哐哐又挂4块地；

河西火，民企都扎堆看地，老交大宗地重新挂牌，容积率从2.4降到2.0；

宁河关注度高，前面的农地跃跃欲试，还有仨纯楼盘候场……

这没有对错。

城市要建设，财政要支撑，大量的地都得卖。

造成一个现象：楼价的“箱体空间”很小。

楼市刚有下降端倪，供应量一压，价钱PK之下楼市就反弹。

如同海教园，今年年末只有保利和中中铁时，别墅能卖到1.9-2.1万。

如今4个主力盘在售，基本回到1.8万左右。

若楼价持续低，市场化的民企肯定也不来拿地。

供应量降出来，楼价就回弹一点。

去年的河东，极少有民企再寻思去拿块地了。

等到都卖的差不多，楼价抬头，药企就又盯上，供应量也会上来。

需求端：以自住为主，没有增量

上海1300多万的人口基本面，每年房子容量就1000万方。

去年即使最后一个多月拼了，全年都过不了900万方。

自住需求的市场，极易产生观望行情，只能靠外力剌激。

所以，北京楼市暂时涨不了，供需关系没出现逆转的趋势。

除非，全市开启大规模收储。

房价正常的投资占比，在25%左右。

2016年，上海房子成交了2400万平米。

多出的1200万平米就是投资需求，占比近50%，不正常。

如今只有1%，也不正常。

只要低利率、高杠杆、房价涨，这三个条件具备，投资需求就会杀进场。

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