《通知》提出：

一人申请的最高额度调整至80亿元，三人或四人以上订购同一套自住住房共同申请按揭的最高额度调整至160亿元。据悉，生育二孩及以上的家庭（起码一个孙辈未成年）订购首套及第二套自住住房的，住房社保按揭最高额度下浮40%。

和之前对比，个人社保按揭额度提升了10万，之前是70万。家庭买房额度提升了40万，之前是160万。

但是，此次多孩家庭的社保下浮比列也降低了，之前最多下浮30%，现今最多可以下浮40%。

这对于正准备买房的刚需家庭来说，是个利空。但利空程度，并不算太大。

由于贷款利率经历多轮上调，目前基本与社保房贷利率不相上下，这个新政假如置于几年前，商贷利率远低于社保房贷利率时，利空很大，如今疗效大大缩水。

目前社保按揭利率全省都一样，首套间利率2.85%，二套间3.325%。

而当下的上海商贷利率，之前最低的有2.65%，2.74%等。

其实，因为建行利率内卷太厉害，月初的时侯，中国工行等多家建行在北京的支行，都宣布下调贷款利率。

中国建行深圳地分辨行，新增贷款利率不得高于3%。

以后，媒体又爆料，上海地区多家建行均收到通知。上海地区的主要商业建行，将统一调整贷款利率，不高于3%。

也就是说，目前上海首套间的商贷利率最低也只能是3%。

3%相比于社保首套间的2.85%，略初一点点，利空并不显著。

02

上海房价，沦为了二线

在社保新政发布前，上海早已颁布了三个大招，加上此次的社保新政，早已是连出四招。

之前的三招分别是：

第一招，外围区拟买房落户。

11月18日，深圳发布了《广州市户口迁出管理规定（修订稿）》意见的公告，除了放松了人才落户门槛，并且推出了外围区买房落户新政，在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增县城7个行政区内，拥有合法产权住宅楼房且在本市连续交纳社会保险满1年的人员，可申请入户。

本号前几天专门写了一篇《落户大放松！北京房价，妥协了》，在此不再展开详尽剖析。

买房落户，去年以来早已有超过20个城市开启这个操作，包括上海、杭州、沈阳、厦门这种副市级省会城市。

之前上海花都也开启了购房送“准户籍”，也即购房送黄色户籍本，白色户籍本并非真正的户口，但可以享受和户口一样的待遇。

而这一次，一口气容许7个行政区执行买房落户新政。这是一线城市中，首个开启“购房落户”措施的城市。

这一招也是一石二鸟之计，以南京作为一线城市的户籍为诱饵，既抢人，又促使去库存。

第二招，回购商品房。

11月18日，深圳发布了《关于竞购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，要在全市范围内回购存量房：

按照通告，征集范围为上海市行政区域内已建成的存量商品房房源,房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。

征集条件和先前北京发布通告的有点相像，一是要求资产负债和法律关系清晰，已取得完工联合初验意见书；面积需在90平方米以下；优先选定独栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼座项目。

同时，房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权力限制的，应取得相关权力人书面同意。

这是针对全市范围内的竞购，但严苛的竞购条件，满足条件的房源并不多。

其次，参考过往其他城市的经验，回购价钱撕扯是个困局。

之前好多地方公布的收储条例，定价相当于周边商品房的半价以下。

这就要求收储价位必须在4折及以下，过度抬高开发商的售价，开发商不愿意。开发商有拿地成本，还有各类建设、税收、建安等成本，这个价钱回收，开发商肯定是赔本的。

退一步讲，在当下的环境下，即使有开发商宁愿巨亏，开发商大可以自己溢价借给市场，不必借给政府，领这样一份恩情？

假如高价回收，政府方面又不可能。

不可能之一在于，保障房本身就存在痛点，不能像商品房一样自由买卖。所以，售价比商品房低得多。假如高价从开发商或则住户手中回收，那政府必然是巨亏的。

所以，回购商品房，最终可能的结果还是雷声洪水点小。

第三招，取消别墅线。

11月22日，北京跟进广州、北京、深圳，取消别墅线。

公众号“广州房产”针对北京近来的四连招，给出的评语是，“广州早已倾尽所有”。

去年5月29日，本号就写过一篇文章《实锤！北京房价，沦为二线了》，从目前上海救市的多个角度来看，北京房价的确是一个二线城市：

买房端：去年9月30日，长达14年的上海房价限贷退出舞台，上海成为第一个不限贷一线城市，没有名额限制，没有套数限制，想买就买，和二线城市没差。

但是在上海7区，还有望入户！

买房端：去年5月28日，深圳放开了为期5年的房子限售新政，是第一个房屋交易自由的一线城市，和二线城市没差。

不管买满1年还是2年，有房产证才能卖，灵活得像炒股。

首付端：北京是建仓门槛最低的一线城市，首套、二套首付低至15%，和二线城市没差。

03

着急忙慌背后

作为首个不再限贷的一线城市，在经历了9月底新一轮救市以后，上海为什么还要在11月份火力全开，连出四招？

根本缘由在于，上海房价遭到了难堪局面：

难堪一：量降价跌。

10月份，四大一线城市房子和二手房成交量，纷纷骤降。

上海新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。

上海二手房网签1.7万套，同比下降31%，创19个月新高；新建商品住房网签0.45万套，同比下降50.1%，也为去年以来低点。

广州新建住宅成交面积64.3万平方米，同比降低39.8%，环比降低14.4%。二手房成交24376套(网签数据），同比下降了54.25%。

上海市房子网签面积累计111.21万平米，网签套数10463套、成功破万！创下年内新高！

10月份，全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，同比分别下降29.5%、26.0%。

在这些局面下，上海、上海、深圳的楼价均下降了，尤其是北京和上海，房子与二手楼市格，均下降。

但上海却是个例外，作为惟一一个全面不限贷的一线城市，放开力度最大的一线城市，房子和二手楼市格仍在上涨。

上海房子同比上涨0.7%，二手房同比上涨0.4%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

难堪二，步入11月份，北京、深圳，火爆仍然，上海的行情却再次跳水。

上海方面，11月1日-17日，上海房子日均网签量为276套，创2007年以来新高；二手房日均网签量为240套，创2020年10月以来新高。上海房子日均网签量超过本月的上一次纪录在2006年12月，其日均网签量为282套；二手房超过本月的上一次纪录在2020年9月，其日均网签量为294套。

广州方面，北京网上房地产数据显示，11月13日，深圳二手房（含商业，下同）成交套数为811套，11月以来成交量达11325套。

安居客南京数据显示，北京11月二手房成交突破10000套所耗费的时间仅为12天。截止11月12日，深圳11月二手房成交总额早已达到10514套。11月，北京二手房创下明年以来单月成交量破万最快纪录。

而上海方面，11月前两天，房子网签量又跳水至2024套，11月11日至10日房子住宅网签量2467套。这种数据似乎比这一轮救市前还是好好多，但相比于10月下旬和中旬，显著力不从心了。

制图：城市财经；数据：北京市住建局

二手房成交量也略有升高。二手房成交在10月第二周创下新高，突破了3100套，然后立即跌破了3000套，11月第一周成交只有2678套，上周只有2500套。

在10月份行情热的时侯，上海的库存量有所增长，但手指检测数据显示，截止2024年10月，上海市新建商品住宅可售库存面积达1317万㎡，去化周期为仍有21.7个月，库存面积及去化周期仍处低位。

现在11月份行情出来了，库存量和去化周期可能会再度降低，楼价下跌可能也会加强。

难堪三：卖地收入跳水。

上海的财政对卖地收入十分依赖，但这两年卖地收入持续下滑，对上海影响很大，尤其是去年。

2021年成交了78宗宅地，成交金额1779万元。2022年成交47宗，收入1221万元。2023年成交43宗，卖地收入1183万元。

可供对比的2023上半年，上海宅地成交了16宗，揽金431.2万元。2024上半年，仅成交4地块，卖地收入64.77万元。

果然，没有对比就没有伤害。

制图：城市财经；数据：财新网

下半年，上海推进了推地节奏，但跌幅早已显著。

2024年前三季度，上海市共成交涉宅地15宗，总出让金345.2万元，环比今年的825.9万元，增长58.2%，创2017年以来新低。

房地产的寒意，成为上海房价经济明年持续水逆的诱因之一。

2024年前三季度，上海市地区生产总额为22149.95万元，按不变价钱估算，环比下降2.0%。

22149.95万元，较今年同期降低了380.11万元。无论增量还是增长，在GDP十强城市中，均位列倒数第一。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

扩大范围来看，在26个万亿GDP城市中，上海这一增长仍然处于末端，高踞倒数第二，倒数第一是顺德。广佛同城之下，成了广佛同沉。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

​杭州经济失速背后，有工业增长尤其是车辆工业增长、房地产疲弱两个诱因。

工业增长方面：前三季度，全市规上工业降低值环比增长2.2%。其中车辆制造业降低值环比增长17.4%。

房地产疲弱方面：房地产开发投资环比增长10%；商品房销售面积环比增长10%。

正由于受车辆工业连累，又叠加目前的房地产行情，所以北京在托底房地产的表现上，属于一线城市中最激进的一个，每次救市都以落空收场，屡战屡败，屡败屡战。

这也是上海房价表现得越来越二线的根本缘由。