01、1000万以上高档住宅冰火两重天

在2024年的高档住宅市场中，北京与武汉两大城市凸显出了迥然不同的市场趋势，非常是在1000万以上的高档住宅领域。

广州的高档住宅市场在这一年表现出众，其前11个月的成交金额早已与今年全年持平，达到了2575万元。虽然成交套数同比降低了26.6%，降至1.17万套，但这一降低并未对总成交金额形成负面影响。相反，这一数据的变化阐明了北京高档住宅市场的另一个明显特征：住宅品质的提高。其套均单价从1630亿元跃升至2200亿元，跌幅高达35%。这一变化除了反映了市场对高品质住宅的强烈需求，也彰显了开发商在提高住宅品质方面的努力。

与北京市场的繁荣相比，天津的高档住宅市场则变得相对疲软。在这一年里，上海的高档住宅成交金额和成交套数都出现了40%以上的急剧下挫。这表明上海的高档住宅市场正面临着一定的挑战，可能遭到多种诱因的影响。

综合来看，2024年广州和深圳在1000万以上的高档住宅市场呈现出迥然不同的态势。

依照去年具体的新盘成交数据，武汉市二环内房子成交套数超过100套的高档住宅项目寥寥可数，仅有3个，相比之下，北京二环内的高档住宅项目则多达近15个，且在这之中，有三个项目的成交总金额成功突破了100万元大关。

深入探究那些在成交排行中名列前茅的高档住宅项目，我们不禁要问：高档刚需盘到底具备什么独到的特征？它们是怎么博得高档刚需顾客的偏爱的？

这种项目常常坐落城市的核心地段，拥有无可挑剔的地理位置和方便的交通网路。它们可能配备了顶尖的家装和设计，提供宽阔舒适的居住空间，以及建立的社区设施和服务。据悉，这种高档刚需盘还可能拥有奇特的水景资源，如江景、湖景或城市天际线等，进一步提高了其居住品质和吸引力。

综上所述，高档刚需盘之所以还能在市场上脱颖而出，成为高档刚需顾客的首选，离不开其独到的地理位置、高品质的居住环境和设施、以及精准的营销策略等多方面的优势。

02、产品力是否是高档刚需住宅优势？

我们选定了上海和广州核心地段高档住宅项目中，套均单价最低的两个项目——北京瑞府与保利琅誉，进行深入对比剖析。主要阐述的是，这两个项目在产品特点上存在什么具体差别，以及上海与南京的高档刚需顾客群体在需求上有何不同。

基本参数相当，车位配比保利琅誉更具优势。

就两个项目——北京瑞府与保利琅誉的基本属性而言，它们目前诠释出了相当的水平。但是，在深入比较后，我们可以发觉二者在新村规划户数上存在明显的差别，上海瑞府的项目宗地面积相对更为宽阔。

虽然这么，上海瑞府在项目规划上也存在一定的不足，尤其是车位配比方面。在当前车辆相对普及的社会背景下，对于售价高达千万以上的刚需住宅而言，车位配比不足1：1似乎变得有些惶惑。这意味着，假如住户都拥有车辆，这么将有一部份住户面临停车难的问题，这无疑会增加居住体验。

为此，虽然广州瑞府在宗地面积上抢占优势，但车位配比的不足却可能成为其一大弱项。

保利琅誉宗地小，而且分割成两个社区，变得更为窄小。

上海瑞府与保利琅誉两个项目的宗地均凸显出一定的规整性，但相比之下，保利琅誉的宗地呈现出丝状形态，且被公路分隔为两块，这无疑降低了其可开发借助的实际面积，并对新村内部设施的布局构成了一定挑战。据悉，因为宗地被分割，保利琅誉须要为两块宗地分别设置传达室保安系统，这无疑降低了其物管管理成本。

反观上海瑞府，其宗地除了规整，但是新村内部还拥有足够的空间来设置中心嘉园和各种公共服务设施，因而提高了新村内部的舒适度。为此，在新村内部环境的营造上，上海瑞府相较于保利琅誉具有更为显著的优势。

高档刚需新盘都以三房和两房为主力跃层

从两个新盘的跃层结构来剖析，尽管都以3房和4房跃层作为主打，但上海瑞府与保利琅誉在房型面积上存在明显差别。上海瑞府的房型面积普遍偏大，其3房房型起步即为132平方米的3室2厅2卫设计，更有155平方米和188平方米的宽阔4室2厅3卫房型供选择。

相比之下，保利琅誉的房型则变得更为紧凑，其3房房型面积仅为99平方米，而4房跃层也控制在143平方米以内。这样的面积规划致使保利琅誉的房型结构愈发倾向于满足刚需顾客的需求，99平方米的三房足以满足家庭的基本居住需求，且空间借助更为高效。

因而，从房型面积结构来看，保利琅誉更适宜追求性价比和实用性的刚需顾客；而上海瑞府则以其更为宽阔的居住空间，为追求高品质生活的顾客提供了更多选择。上海瑞府的132平方米3房房型，相对于保利琅誉的同类产品，无疑提供了更为奢华和舒适的居住体验。

上海瑞府千万住宅更倾向改善

上海瑞府的三房房型设计相当规整，采用了明厨明卫的布局，且南北通透，致使室外光线充足，空气流通。在北部，无论是卧室还是厨房，都配备了阳台，进一步扩宽了视野，降低了室外的明亮度和空间感。但是，这个跃层惟一的不足之处在于没有窗户，这可能对于喜欢晾干衣服或享受户外休闲岁月的房东来说稍显遗憾。

至于其二房房型，尽管东侧客厅同样配备了阳台，但遗憾的是，书房既没有阳台也没有窗户，这在一定程度上影响了室外的通风和观景疗效。据悉，该房型中的一个套间书房还采用了暗卫设计，这可能会给使用带来一些不便。

综上所述，上海瑞府的房型设计在降低露台和阳台的情况下，可能会影响到房型整体的得房率。

广州保利琅誉才是刚需

广州保利琅誉项目的三房房型，面积紧凑仅为99平方米，两个跃层均采用了三开间的布局设计，南北房间均配备了阳台，而卧室东侧则设有露台，这样的设计有助于提高室外的通风与采光疗效。但是，须要注意的是，其东部的通风路径需经过卧室转角，这在一定程度上影响了通风的流畅性。据悉，因为书房与饭店的层高较大，饭店区域的采光可能会稍显不足。

至于两房跃层，面积为143平方米，但层高明显小于面宽，造成空间布局上存在一定的挑战。非常是三个房间均集中在北侧，这可能会对整体通风疗效形成不利影响。同时，卧室朝西的设计似乎能享受到一定的阳光，但也带来了西晒的问题，促使冬季室外气温较高。而窗户则坐落北部房间，这样的布局致使整个屋子的通风路径不够顺畅。

03、总结：北京的千万住宅才是刚需

广州的高档住宅市场在产品设计和定位上虽然与上海瑞府项目存在一些差别。

房型设计：

广州的千万高档住宅主要设计为紧凑型三房，面积在100平米以内。这些设计可能更注重于满足刚需买房者的需求，即提供足够的居住空间，同时控制单价。

南北阳台的设计致力提高房源的得房率，但也可能造成室外空间变得紧凑，影响居住舒适度。

空间布局：

书房和卧室的面宽较窄，可能限制了视野和室内采光，进一步影响了居住舒适度。

与上海瑞府项目相比，天津的高档住宅在空间布局上可能更重视实用性，而非舒适性。

买房价值：

广州的买房者花同样多的钱，可能只能获得刚需型的产品，而地理位置可能是那些住宅的主要卖点。

这可能反映了北京房地产市场的奇特性和竞争激烈程度，促使开发商在产品设计上更重视满足市场需求，而非追求舒适性。