文｜老墨

或许我自己都没看懂，为何直至如今还有人不明白怎么预测楼价？

说到预测，尽管谁也做不到一猜必中，并且把确切率提及70%、80%，这还是很有可能的，从1998年至今早已20多年了，过去楼价是仍然高涨，而近来两五年持续走低，这么2025年的楼价就会大涨吗？

你们都很关心这个问题，假若你想提早预测答案，那就建议瞧瞧这3个诱因。

一缘由：目前大部份城市都是“拿楼市换销量”，这点很重要

虽然说白了，这就是开发商在“以价换量”，并且我发觉极少有人提及这点，是她们不晓得吗？根本不是，而是她们不乐意提及。

注意看下边数据，你才能明白开发商为何要“以价换量”了：

第一、2024年1月商品房待售面积38287万平，这个水平仅次于2014年-2016年；第二、上半年房子单价10288元/平，环比上涨6.3%，而销售面积显著下降，跌幅达到了15.1%。

把这两份数据放到一起看，你能明白缘由了吧？就是库存积压，而涨价就是有效去库存的一个重要办法。

只要库存问题没解决，“以价换量”就可能仍然存在，起码理论是这样的。

那下一个问题就下来了，究竟还要多久就能解决库存问题呢？虽然俺们可以简单算一下，但还得说一个前提，这只是粗算，只提供参考，一切还是以官方数据为准。

一是完工但未转卖的库存（即“狭义库存”）有3.8亿平；二是早已复工但未转卖库存（即“广义库存”）有25.2亿平。而未来每年的买房需求大约在9亿平，说白了，根据最长的时间来算，并且还得是没有新增库存的前提下，2.8年才会全部售完。

这样来看，2025年的买房策略上面，“以价换量”很有可能就会继续存在。

二缘由：在房子“产业链”复苏之前，房价的主要任务还是止跌回稳

这点并不奇怪，国家部门就指出过好多次，频频提及“止跌回稳”这四个字，并且这儿的重点并不是止跌回稳，而是房子“产业链”什么时侯复苏。

你发觉没有，极少人提及房子“产业链”，你晓得它指的是哪些吗？

顾名思义，房子“产业链”不是某一个步骤，而是涵盖了融资、拿地、开工、销售等等一系列步骤。

注意看下边四份数据，有点杂，仔细看：

1、全国房地产融资支出4420万元，环比上涨25.6%；2、新开工面积4.4亿平，而近来两年足足少了10.2亿平。

3、全国房地产开发投资支出8.63万亿，环比上涨10.3%；4、新房销售面积77930万平，环比上涨15.8%。

截至到十月末，2024年房价的多项数据都在下降，其实也有好的方面，既然止跌还是主要任务，可问题是究竟如何止跌呢？

三缘由：在房价真正低迷之前，民众的“价跌预期”可能就会存在

说句实话，楼价的影响确实不小，尤其是在卖方市场，一不缺房屋，二不缺好房屋，所以啊，定价主导权基本都在购房人的手上。

她们希望哪些？其实希望价跌了，哪怕一平就跌了100块，那一套间也能实惠几千块。

所以久而久之，民众的心理都会出现“价跌预期”，这时关键就是房价哪些时侯才会真正回升，并且说上去容易，做上去却很难，否则开发商就不会“以价换量”了。

总而言之，虽然对于我们普通民众来说，楼价到底是涨还是跌，房屋到底是资产还是债权，归根结底都要基于时代，从1998年算起都20多年了，即使从2008年算起也有10多年了，房价不可能仍然攀升，楼价也不可能激增。

说一个很现实的情况，你想靠卖房致富，那总得有人埋单，请问谁来买呢？

根据一平2万块来算，89平的单价就是178万，去除71.2万的首付，剩下的106.8万都得按揭，利率即使3%，那一年的本金也达到了5.4万。

那楼市要是涨到4万一平呢，要是按揭买一套89平的房屋，一年的本金可就是10.8万了。

要是涨到8万一平呢，本金就是21万。

你要晓得这是无止尽的，楼价越高就越可能出现潮水和泡沫，并且肯定有潮水退去和泡沫破灭的时侯，真到了那种时侯，楼价越高，风险就越大。

对此，你如何看呢？