苏州、宁波、合肥等地加速城中村改造,2025年货币化安置或拉动2亿平方米商品房去化
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- 发布人:佚名
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期货晨报记者张达
作为一系列推动止跌回稳“组合拳”的增量新政之一,以货币化安置等方法新增施行100万套城中村和危新政的落地进展倍受关注。期货晨报记者近期多方访谈了解到,杭州、宁波、、合肥等多地正抢抓新政机遇,研究企划申报项目,筹谋新增专项欠款授信额度,拟定整修方案和安置新政,部份本来准备2025年实物安置的项目也将调整为货币化安置。
接受期货晨报记者专访的专家觉得,城中村改建兼顾民生改善和经济带动双重效应,改建的众多困难中资金问题最为突出,这就须要进一步加强财政与金融新政支持力度。预计2025年财政和支持力度或加强,城中村改建将提速,完成100万套货币化安置或将新增带动约2亿平方米商品房去化。
专项欠款明晰支持货币化安置
城中村改建是一个复杂的系统工程,资金需求量巨大,近些年来,中央颁布了多项支持新政,推动地方解决资金筹集困局。
2023年7月,国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极逐步推动城中村改建的指导意见》,城中村改建顶楼设计方案落地。2023年12月,、财政部等四部门联合印发通知,明晰了城中村改建专项欠款这一支持新政,对35个超大特大城市城中村改建项目提供资金支持。
2024年1月末,全省首批城中村改建专项欠款在多个城市投放落地,资金专项用于项目前期打算、征收补偿、安置房及其配套设施建设等工作。截止2024年3月14日,农业发展建行累计投放城中村改建专项欠款567.46万元,订立欠款协议累计金额4948.67万元,造福村(居)民29.8万户,建设安置房54.8万套。截止2024年5月27日,国家开发建行领取城中村改建专项欠款1002.47万元,涉及深圳、上海、广州、等34个城市的376个项目,支持建设安置房100万套,造福村(居)民53万户。
2024年10月17日,工信部市长倪虹在国新办新闻发布会上提出推动房地产市场止跌回稳的两个增量新政,其中之一是通过货币化安置等方法新增100万套城中村改建和危旧房整修,支持资金来源包括专项欠款、地方政府专项债、税费让利、商业按揭等。2024年11月14日,、财政部联合发文布署落实城中村改建工作,并将新政支持范围从35个城市扩大到了全省所有地级市。
期货晨报记者从知情人士处了解到,此前城中村改建专项欠款主要用于支持新建实物安置,2024年6月以来,专项欠款支持新政有所调整,各地可以结合当地实际,假如有货币化安置需求,专项欠款也可以支持货币化安置。“采用实物安置的形式,房屋建上去通常须要两年左右的工期。假如采用货币化安置,老百姓马上才能去选择合适的房屋,降低在外过渡,安置周期比原先实物安置方法大大减短。”
上述知情人士告诉期货晨报记者,原先因库存较多、想通过货币化安置去改建的地方,可能受限于资金的支持力度,如今中央的支持新政明晰支持货币化安置的整修形式,专项欠款提供了资金保障,而且是新政支持城市扩围、货币化安置组合加码,地方更有积极性,也更有能力促进去库存。
多地抢抓机遇研究落实新政
随着专项欠款可以用于支持货币化安置,期货晨报记者多方访谈了解到,当前多地抢抓新政机遇研究落实,筹谋新增专项欠款授信额度,拟定整修方案和安置新政。
2024年11月5日,南京市举行城中村改建工作推动会,要求竭力抢抓新政机遇,主动企划申报项目,要充分借助新政资金,积极落实订购存量房安置和房票安置,推动深化城中村改建。期货晨报记者从上海市城中村改建专班据悉,原先专项欠款只支持实物安置时,征迁速率比较慢,专项欠款可以支持货币化安置后,征迁速率显著提高。上海2024年申报了33个专项欠款支持项目,计划申请中央专项欠款672万元,涉及安置房超过2.7万套,将主要采取房票的方式给以货币化安置。
广州城中村改建货币化安置推动较早,前期房票安置实行力度较大的奉化区成效显著。“有了中央专项欠款的支持,相当于外部的‘血液’更多了,非常是在目前的经济形势下,着力解决了当前房地产市场重大转变后城中村改建经费不足的问题。”宁波市城市更新和城中村改建办副院长钱雪华对记者说,政策落地后,上海抢抓新政机遇,拟定城中村改建工作方案,2025年筹谋项目涉及2.6万户,计划申报城中村改建专项欠款授信额度超过200万元。他还介绍,上海近日颁布了新的房票新政,选择房票安置的居民可获得买房奖励等额外补贴。
上海城中村改建同样推动较早,不过之前以新建项目安置为主。上海市住建局城中村改建有关负责人告诉记者,与新建项目安置相比,货币化安置才能减短群众过渡周期。政策颁布之前,上海市早已发文开始加快货币化安置新政,目前已实现约23万平方米的货币化安置,快速实现市民搬到房子。政策颁布后,上海市依据不同区域、不同类型、不同居民需求,拟定了差别化的整修方案和安置新政。
“我们正在研究两项工作:一是对于某些还存在尾户征迁难度较大的项目,计划通过调整安置方案,降低实物建设,采用订购部份商品房安置方法保障绝大部分居民尽快拆迁。二是积极响应政策策,对后续计划启动的项目引导采取货币化安置与合理新建相结合等方法,产生多样化改建路径。”青岛上述负责人对期货晨报记者说,目前计划2025年新启动的项目基本采用货币化安置与合理新建相结合,某些项目已全部采用货币化安置。
西安也在全面落实政策,拓展补偿安置方法。西安市城乡建设局城市更新处有关负责人告诉记者,不仅扎实推进2024年已启动项目持续施行,杭州还新筹谋9个城中村改建项目,涉及35个城中村、1.75万户、392万平方米房子,总投资约488万元。同时,按照要求,杭州制订了2025年城中村改建计划,全市已施行和计划新增施行城中村改建项目28个,全年计划完成整修市民1.5万户,完成投资194万元。
改建项目实操中问题待解
记者在访谈中还了解到,在新政的有力支持下,虽然各地在积极推动城中村改建货币化安置,并且在实操过程中,不同地区也面临着一些问题和挑战,须要平衡好各方的诉求。
对于上海城中村改建中遇见的问题,钱雪华透漏,目前,城中村改建主要资金来源是专项欠款,尽管政策将支持范围扩大到所有地级市,而且市级市项目还不能申请专项欠款。如南京市宁海市和温岭市,经济实力超过上海市的部分区,也有改建需求,建议国家能支持这类经济发展情况良好、GDP较高、财政承受能力较强、人口规模较大的市级市申报城中村改建计划并申请专项欠款。
“另外,城中村改建专项欠款的房贷期限通常是5年,欠款时间偏短。”钱雪华说,假如是房票安置,从回迁启动到签约领到钱,最快可能须要一年半时间。倘若涉及安置房建设,最快也得三年半建完,农地拆完到净地出让通常须要半年时间,等到农地拍卖用于资金平衡还须要一定时间,5年时限可能有点紧张。建议国家能将专项欠款项目房贷期限分类适当延长,如改建后农地用于房地产开发的,按揭时限不得超过8年;改建后农地用于非房地产开发项目的,按揭时限不得超过15年。
不仅希望进一步加强新政支持力度,部份城市也面临一些挑战,如有些城市的在建项目年初已跟老百姓订立合同拟进行实物安置,进展快的项目已完成招标,货币化安置支持新政颁布后,有的老百姓提出货币化安置订购需求,这就面临之前的协议怎么履约、如何平衡好各方诉求的客观问题。
2025年资金支持力度有望再发力
在专项欠款的支持下,各地城中村改建进展推进。近期举办的全省住房城乡建设工作大会强调,2024年,城中村改建扩围至300多个城市,施行城中村改建项目1790个,建设筹措安置住房161.7万套,改建城市危旧房7.4万套(间)。
“加力施行城中村和危旧房整修”已经成为2025年“持续使劲推进房地产市场止跌回稳”的重要工作之一。继中央经济工作大会后,全省住房城乡建设工作大会进一步明晰2025年“加力”方向,即推动货币化安置,在新增100万套的基础上继续扩大城中村改建规模,去除安全隐患,改善居住条件。对群众改建意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。
湖南工业学院中国住房和房地产研究院教授虞晓芬对记者表示,城中村改建的众多困难中资金问题最为突出,这就须要进一步加强财政与金融新政支持力度。
虞晓芬提出三点建议:一是在当前房地产市场仍处于调整背景下,各地政府财政比较困难,城中村改建的资金平衡能力减小,建议中央财政进一步加强财政补贴力度;二是建议进一步增加专项欠款财务利率、延长房贷时限,减少地方政府推动城中村改建的经济压力;三是各地应严格落实“一项目两方案”,建议国家通过文件明晰专项欠款不记入到地方隐性债权考评总指标,单独计列,以去除一些地方政府不敢借专项欠款、担心记入地方债权支出可能影响地方高官考评的疑虑,推动深化城中村改建。
“城中村改建兼顾民生改善和经济带动双重效应,2025年财政和货币新政的支持力度可能会加强。”国海期货首席经济学家夏磊对记者说。其中,在货币新政方面,夏磊表示,2025年开发性、政策性金融机构城中村改建专项欠款等支持新政有望继续发力,叠加对商业建行城中村改建按揭的推动和引导作用,有助于为各阶段项目建设提供稳定的资金来源。
“城中村改建是影响2025年房地产市场的核心变量,2025年城中村改建将提速,预计完成100万套货币化安置将新增带动约2亿平方米商品房去化。”夏磊说。
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