无论未来怎么？可以肯定的是：

过去这三年，房价步入了一个下行的新时期。

为了剌激市场，新政频出！

大多数人感知比较显著的是：首付比列、房贷利率、存量房利率……金融新政，每次出政策，都连上热搜，有着大量的剖析。

但显然，相比金融新政，房价新时期，还有一个更划时代的变化——房子迭代了！

预估之后到二手房市场，房屋会分成两种，一种是24年原先的房屋，一种是24年之后的房屋。24年之后的房屋会完爆24年原先的房屋！！！

具体有什么不同？下边细讲5个不同：

实得面积不同

曾经，房屋最受人非议的就是公摊，夸张一点的，100平的房屋，实际使用面积60多平，通常也会公摊掉20%以上。

时常想上去我家回迁安置的房屋，131平，实得91平，就气不打一处来，期盼这天能取消公摊。

没想到，竟然如此快，心愿就成真了，2024年，全省打响了零公摊之战！

走在最上面的是北京，今年11月，上海公布了最新的《容积率办法》：

将住宅套内半开敞空间半计容的比列，从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并容许设置一个满足连续开敞率不高于40%的主水景露台。

哪些意思？

半开敞空间就是卧室、入户新苑、空调平台那些可以附送一半面积的空间，原先只能占套内面积15%，如今可以占20%。

连续开敞率不高于40%的主水景卧室就是阁楼，可以不算面积。

这就给开发商，留足了设计空间，目前，早已进化出了得房率120%、130%+楼房。

图中为招商蛇口在上海刚改项目，110平，得房率139%，做到4室2厅2卫一厨一阳台。

在上海以后，全省多个城市跟进，都在计容方法上做了调整：

目前，上海、西安、昆明、珠海、武汉、合肥、佛山、南通……从一线城市到N线城市皆有动作。

各地的高得房率新产品，也如雪后莴笋般，不断出现。

兰州那边我没事都会去踩盘，给我的觉得就是：明天你家100%了，今天我家110%，明天还冒下来120%……

也除了是大面积的改善就会有高得房率，刚需、刚改，目前也在卷得房率。

想想我家那不争气的130平，实得90多，未来如何能跟人家这140实得180平左右的拼！！！

卧室不同

新政的加持下，第四代住宅的概念，也被搬上茶几，说是零公摊之战，虽然也是第四代住宅之战。

先前的第三代住宅，卧室就那一个，只能拿来晾干。

第四代住宅+新政，窗户空间会变多，解决晾干问题，还降低了一个大阳台，通常都是20平起步，空间感爆棚。

还都是这些跃层设计，可以拿来种菜、种菜、养鱼……说它是空中嘉园，一点也不为过。

其实，阁楼有各类各样的缺点，风雨侵蚀、不能封、蚊虫、灰尘……问题。

可别墅豪宅，仍然也有这种缺点，其实有人吐槽，但一点不阻碍它是大多数人的终极置业梦想。

谁又不想在家能够种菜、喝茶、吹风呢？第三代住宅如何跟人家拼。

跃层布局不同

这三年的房子，在跃层布局设计上，也有很大不同。

不仅里面讲的阳台，最大的一个变化，要属客饭店了！

曾经的小跃层，都是这些纯南跃层，书房朝北，饭店、厨房在西边，却都没有窗台，采光、通风皆差。

黑书房、黑卧室、黑饭店是标配。

曾经的大跃层，都是像上图这些南北通透的边厅跃层，楼梯进来，南边书房、北边饭店、厨房。

采光、通风，有很大提高。

然而，比起现今100平左右的小跃层，还是差点。

由于现今的100平左右的小跃层，都开始搞横厅了！

同样是南北通透，不同的是，如今的小跃层，搞开横厅了。

书房朝北的采光面，大大降低，就采光而言，要显著好于前些年的大跃层。

如今小跃层都这样了，那大跃层，就更不用说了：

大一点的，140左右，普遍是大横厅，朝北的面宽，通常都能达到6米以上。

180平的端厅跃层

再大一点的，160、200，这个面积段，都搞开端厅了，一面采光还不够，还要再降低一面。270度采光，也就是所谓的环幕大平层。

175的三面采光

有的甚至还搞出了三面采光，整个就是一个通透！！！

对原先的房屋，那整个就是聚类严打啊！

为什么现今采光都那么顶，虽然不仅跃层设计以外，还有一个诱因是普遍的容积率都增长了，原先四处可见的容积率5，改善也在3左右，如今刚改也都2.8了。

高低容积率对比

低容积率，带来的益处，除了是人少了，不窃笑了，对采光也有重要意义：若楼高度相同，低容积率楼宽度可以大一点，楼可以盖得薄一点了，面宽宽一点，室外的采光自然也就好好多了！

外边观感不同

自从房屋不好卖了以后，开发商在产品上，也开始认真的卷上去了。

这首先卷的就是面子：

铝材+玻璃

外立面，现今的配置是：刚需盘涂料+油墨；刚改盘：涂料；改善盘：铝材；别墅：洋房用干挂大理石，大平层用玻璃幕墙。

墙纸外立面开裂

对比先前的外立面：刚需用油墨，前面污浊不堪，刚改用地砖都会砸人，那简直是好太多了。

房门，如今刚需，都有房门了，改善那房门上更是各类花哨，层出不穷。

对比先前，刚需铁围栏门、阴间门、甚至没有门，改善勉强有个房门，也要好好多。

内部配套不同

卷完面子就是卷里子了：

曾经，会馆、游泳池、健身房、架空层……豪宅配置，如今开始在刚改项目上出现了。

甚至连底下车库的材料，也得卷，原先刚需一律水泥地面，改善才用得上的醇酸地坪漆，如今刚需用上了。

那改善用哪些？

用的都是成本几倍的，金钢砂地坪、无极油石地坪，耐用度高好多不说，关键是搭配上地库家装，那简直高档大气上档次。

你让原先的老房屋，拿哪些跟现今新政、内卷时代下的房屋拼？

我想了半天，原先的房屋，要拼那就只有两个优势：

其二是地段，青菜心的地段，会仍然值钱，甭管产品如何样都值钱，这部份二手房的住户可以不用慌，继续持有没关系。

其一是绿化，房子树刚种植，是会看上去稀稀拉拉，相比老庭院的郁郁葱葱是差了点，但人家的树也会长大，未来怕是难免会有三天，你的老房屋优秀绿化，会绿到你发颤！